PIGNORAMENTO IMMOBILIARE: l’errore sui dati catastali non provoca la nullità del pignoramento se non genera incertezza assoluta sul bene pignorato
Pubblicato il da Redazione - aggiornato il
In materia di procedura esecutiva immobiliare, l’errore sui dati catastali non provoca la nullità del pignoramento se non genera incertezza assoluta sul bene pignorato e, in particolare, se permangono elementi idonei a escludere l’incertezza sull’identità del bene e vi è ‘continuità’ tra i vecchi e i nuovi dati catastali.
Questo è il principio espresso dalla Corte di Cassazione, Pres. De Stefano – Rel. Gianniti, con l’ordinanza n. 16216 del 17 giugno 2025.
Accadeva che una Banca pignorava alcuni immobili di una società, dichiarando, nell’atto di pignoramento, di voler staggire anche tutte le pertinenze e accessioni riguardanti il complesso immobiliare.
A seguito del rigetto dell’istanza di estinzione della procedura esecutiva promossa dai debitori, gli stessi promuovevano opposizione ex art. 617 II comma c.p.c. avverso l’ordinanza di rigetto, affermando che il pignoramento era nullo in quanto il bene da pignorare non era stato correttamente individuato.
Infatti, erano stati indicati dei numeri di subalterni non più esistenti e collegati a quelli precedenti, ed era stato omesso anche un subalterno, con conseguente assoluta incertezza sull’identificazione del bene.
Il Giudice rigettava l’opposizione, sul presupposto che, anche alla luce dei rilievi formulati dal c.t.u., non vi erano dubbi sull’oggetto del pignoramento, essendo “possibile accertare la continuità tra i subalterni e la sottoposizione a pignoramento anche del piazzale posto al servizio del complesso edilizio pignorato identificato al sub 1“. Con condanna degli opponenti, in solido tra loro, a rifondere le spese processuali.
I debitori proponevano ricorso in Cassazione, cui resisteva con controricorso la mandataria della società cui nel frattempo il credito era stato ceduto.
I debitori, nel primo motivo, affermavano che vi era stata “violazione e/o falsa applicazione dell’ art. 2912 C.C. (estensione del pignoramento) e dell’art. 817 C.C. (pertinenze della cosa pignorata) in relazione all’ art. 360 n. 3 C.p.c., tenuto conto che mancando i dati identificativi della pertinenza che ha una propria autonomia non è possibile applicare la presunzione di cui all’ art. 2912 C.C.” nella parte in cui il giudice dell’opposizione ha affermato (p. 5 e ss) dapprima, che “la Banca (all’ epoca creditore procedente, ndr) ha indicato nella nota di trascrizione i subalterni su cui nell’ anno 2004 era stata iscritta ipoteca… e che ha inteso sottoporre a esecuzione forzata tutti gli accessori e le pertinenze dei subalterni puntualmente indicati nell’atto di pignoramento e nella nota di trascrizione”; poi, che “la problematica circa l’inclusione… del subalterno 1… è stata verificata dal CTU nominato il quale, dopo rilievi sul posto, ha precisato che trattasi di piazzale… e che lo stesso… non avendo autonomia strutturale ed essendo funzionalmente legato (all’immobile)… tanto da costituire quantomeno una pertinenza”; infine, che “… non ci sono dubbi circa l’ oggetto del pignoramento pur se la pertinenza in questione non sia stata espressamente e catastalmente individuata nella nota di trascrizione ritenendosi a tal punto sufficiente la precisazione fatta nel quadro D della nota di trascrizione”.
La Suprema Corte ha ritenuto il ricorso inammissibile, sulla base dei seguenti principi:
-“In tema di applicazione dell’art. 2912 c.c., l’estensione del pignoramento agli accessori, alle pertinenze e ai frutti della cosa pignorata normalmente non opera nel caso in cui le pertinenze siano dotate di autonomi dati identificativi catastali non espressamente menzionati nell’atto di pignoramento, in difetto di ulteriori ed altrettanto univoci elementi in senso contrario (ricavabili, ad esempio, da idonee menzioni nel quadro relativo alla descrizione dell’oggetto o nel quadro “D” della nota meccanizzata, o dall’atto di pignoramento)”;
-“La problematica della sufficienza delle rettifiche/integrazioni, effettuata dal creditore procedente con la nota di trascrizione, rispetto alla enunciazione dei dati catastali operata nell’atto di pignoramento, onde consentire la certa individuazione dell’oggetto del pignoramento, può essere risolta esclusivamente a mezzo di accertamenti di fatto, che sono demandati al giudice di merito e la cui censura è, di norma, preclusa in sede di legittimità“.
Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
IL GIUDICE PUÒ ORDINARE AL CREDITORE LA RETTIFICA CON L’INDICAZIONE DEI DATI CATASTALI ATTUALI
Sentenza | Tribunale di Napoli, Giudice Mario Ciccarelli | 09.05.2022 | n.4504