La comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria non richiede, per la sua validità, l’indicazione dell’immobile che sarà colpito dall’iscrizione di ipoteca.

 Oltre all’indicazione del debito e del termine di trenta giorni, la comunicazione preventiva non ha un contenuto predeterminato e necessario ai fini della sua validità, e di ciò si trae riprova tanto dalla giurisprudenza della Suprema Corte, che ha confermato come il contenuto motivazionale degli atti espropriativi posti in essere dal concessionario sia solo quello normativamente previsto dagli articoli 76 e 77 DPR n. 600/1973 (cfr. Cass. n. 24258/2014); quanto dalla giurisprudenza di merito, che in casi del tutto sovrapponibili al presente ha ritenuto legittima la comunicazione preventiva che non indica l’immobile che si intende pignorare (CTR Basilicata n. 415/2018, CTR Marche 736/2021, nonché la recentissima CGT Latina n. 6/2025).

 D’altronde, la scelta normativa di non prevedere come necessaria l’indicazione nel preavviso di iscrizione del bene che si intende pignorare, non comporta alcuna lesione del diritto di difesa del contribuente, che ovviamente conosce quali sono le proprie proprietà immobiliari e che ben può successivamente reagire di fronte ad un’ipoteca che ritiene illegittimamente iscritta.

 Infatti, se è evidente che il diritto di ipoteca come asservimento di un bene a garanzia di un determinato credito può sorgere solo su un bene immobile individuato; è altrettanto evidente che l’ipoteca nasce con l’iscrizione, non già con il suo preavviso, ed è al momento dell’iscrizione che il bene deve essere determinato.

Questo è il principio espresso dal Corte di Giustizia Tributaria di Piacenza, Pres. Rel. Gianluigi Morlini, con la sentenza n. 38 del 3 marzo 2025, che ha rigettato il ricorso proposto da un contribuente nei confronti dell’ADER, nel quale era impugnata una comunicazione preventiva di iscrizione ipotecaria relativa a debiti portati da cartelle indicate nella comunicazione stessa, per un supposto vizio suo proprio, derivante dalla mancata indicazione dell’immobile che sarebbe in seguito stato colpito dall’iscrizione ipotecaria, ciò che da solo renderebbe “illegittimo” il provvedimento notificato.

Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:

ISCRIZIONE IPOTECARIA DELL’EQUITALIA E CONTENUTO DELLA COMUNICAZIONE PREVENTIVA

L’ ISCRIZIONE IPOTECARIA DI EQUITALIA NON IMPLICA ALCUNA CONSEGUENZA SUL CONTENUTO MOTIVAZIONALE DELLA COMUNICAZIONE DI ISCRIZIONE

Ordinanza | Cassazione Civile, Sezione Sesta | 13.11.2014 | n.24258

https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/iscrizione-ipotecaria-dell-equitalia-e-contenuto-della-comunicazione-preventiva

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