NOTAIO: tenuto ad esecuzione contratto prestazione d’opera intellettuale con diligenza qualificata
Pubblicato il da Avv. Marco Eduardo Acampora - aggiornato il
Ove richiesto della stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, il NOTAIO è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed, in particolare, all’effettuazione delle c.d. visure catastali ed ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.
La responsabilità del NOTAIO rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero, per motivi di urgenza o per altre ragioni, da tale incombenza, con clausola inserita nella scrittura, da considerarsi, pertanto, non già meramente di stile bensì quale parte integrante del contratto, sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti.
Quand’anche sia stato esonerato dalle visure, il NOTAIO che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita, deve in ogni caso informarne le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2, e della buona fede.
L’obbligo di effettuare le visure ipocatastali incombe allora senz’altro al NOTAIO officiato della stipulazione di un contratto di trasferimento immobiliare anche in caso di utilizzazione della forma della scrittura privata autenticata.
Questi i principi espressi dalla Cassazione civile, sez. terza, Pres. Vivaldi – Rel. Scarano, con la sentenza n. 16990 del 20.08.2015.
Nella fattispecie in questione, alcuni clienti proponevano ricorso per Cassazione avverso la sentenza con cui la Corte d’Appello di Milano aveva rigettato la domanda proposta nei confronti di un NOTAIO, di condanna al pagamento di una certa somma a titolo di risarcimento dei danni lamentati in conseguenza di atto di rettifica della compravendita di bene immobile, non preceduto dalle necessarie verifiche, con ricomprensione della porzione di terreno retrostante originariamente non contemplata, rivelatasi essere, successivamente alla rettifica, di proprietà di terzi.
Il NOTAIO, costituitosi in giudizio, resisteva con controricorso, chiedendo il rigetto della domanda in quanto infondata in fatto ed in diritto.
I ricorrenti, in particolare, lamentavano il fatto che, pur avendo ritenuto il NOTAIO responsabile per “avere rettificato l’atto di compravendita inserendovi l’appezzamento di terreno adibito a giardino di pertinenza dello stesso immobile, senza effettuare le opportune verifiche”, la Corte di merito aveva contraddittoriamente ed erroneamente escluso la sussistenza di “nesso causale tra condotta colposa del professionista stesso e danno occorso”, risultando, invero, di tutta evidenza il fatto “che se il NOTAIO avesse diligentemente adempiuto la prestazione professionale per la quale era stato incaricato dalle parti, gli acquirenti non avrebbero dovuto sostenere i costi che invece hanno dovuto affrontare per acquistare la porzione di terreno che credevano di pertinenza dell’immobile, come del resto risulta dall’atto di rettifica”.
La Suprema Corte osservava, in termini generali, che, ove richiesto dalla stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare, il NOTAIO è tenuto al compimento delle attività accessorie e successive necessarie per il conseguimento del risultato voluto dalle parti ed, in particolare, all’effettuazione delle c.d. visure catastali ed ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà.
Ebbene, argomentavano gli ermellini, la responsabilità del NOTAIO rimane esclusa solamente in caso di espresso esonero, per motivi di urgenza o per altre ragioni, da tale incombenza, con clausola inserita nella scrittura, da considerarsi, pertanto, non già meramente di stile bensì quale parte integrante del contratto e sempre che appaia giustificata da esigenze concrete delle parti.
Tuttavia, ad avviso del Giudice di legittimità, anche laddove esonerato dalle visure, il NOTAIO, che sia a conoscenza o che abbia anche solo il mero sospetto della sussistenza di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita, deve in ogni caso informare della circostanza le parti, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all’art. 1176 c.c., comma 2, e della buona fede.
Orbene, la Cassazione rilevava, per un verso, che la Corte di merito, dopo avere correttamente affermato che le visure avrebbero dovuto essere dal NOTAIO effettuate anche prima di procedere alla successiva rettifica, era pervenuta a rigettare la domanda risarcitoria degli appellanti sulla base della ravvisata mancanza di “alcun nesso causale fra l’inadempimento ed il danno lamentato dagli appellati”, in quanto il costo del professionista incaricato per l’individuazione dell’effettivo proprietario del terreno non poteva ritenersi conseguenza di una omissione imputabile al notaio il quale aveva, in occasione del primo atto, eseguito visure corrette che escludevano dalla compravendita il terreno, mentre non risulta che sia stato mai onerato di effettuare altre e diverse verifiche.
Dall’altro, il Giudice di legittimità evidenziava che la Corte non aveva spiegato come, dopo avere accertato, in occasione della stipula del contratto di compravendita, che la porzione di terreno in contestazione non era stata contemplata in quanto di proprietà di terzi, il NOTAIO si fosse indotto a stipulare l’atto di “rettifica” in questione omettendo di avvisare gli odierni ricorrenti che, trattandosi di proprietà di terzi, del “terreno retrostante” in oggetto non avrebbero acquistato la proprietà nemmeno con la stipulazione di quest’ultimo, dal medesimo promanando solamente l’obbligo in capo alla venditrice di fargliene acquistare la proprietà ex art. 1478 c.c..
In altri termini, si sarebbe cioè realizzata una situazione non corrispondente all’interesse in concreto perseguito dai clienti mediante la stipulazione dei due atti in argomento, in contrasto pertanto con la relativa causa concreta.
In aggiunta, gli ermellini sottolineavano come la Corte di merito non aveva dato conto di quale sarebbe stato il prezzo della compravendita e delle relative spese, anche notarili, senza l’acquisto del terreno de quo, ovvero, la ragione per la quale “l’atto di rettifica” in questione “non avrebbe comportato alcuna spesa” per gli odierni resistenti laddove, anzichè trattarsi di mera formale correzione relativa a quanto già acquistato con il compimento del primo atto (compravendita), all’esito della relativa stipulazione ne era, in realtà, conseguita una situazione deponente per l’acquisto in capo agli odierni ricorrenti di un nuovo, ulteriore e diverso diritto (pur se meramente) di credito ex art. 1478 c.c., nei confronti della venditrice relativo a bene diverso da quello di cui erano diventati proprietari con il primo atto.
Sulla base di quanto esposto, la Suprema Corte accoglieva il ricorso, cassava la sentenza impugnata, rinviando la questione alla Corte d’Appello di Milano, in diversa composizione, per un nuovo esame della controversia.
Per ulteriori approfondimenti in materia, si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
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