NOTAIO: è responsabile se stipula mutuo ipotecario su un immobile gravato da usi civici
Pubblicato il da P. Avv. Domenico Massignani
Il Notaio rogante è responsabile dei danni subiti dalla Banca per aver omesso o comunque non eseguito con la dovuta diligenza le verifiche sulla libertà dell’immobile oggetto della garanzia, segnatamente usi civici.
Questo il principio espresso dal Tribunale di Avezzano, Giudice Giampiero Lattanzio, con la sentenza n. 355 del 07 giugno 2018.
La vicenda trae origine da un giudizio instaurato da un Istituto di credito nei confronti di un Notaio, nel quale esponeva di aver incaricato il professionista per la stipula di un contratto di mutuo ipotecario dell’importo di Euro 400.000,00; resasi inadempiente la parte mutuataria, la Banca si vedeva costretta ad iniziare azione esecutiva sui beni ipotecati.
Di seguito il debitore proponeva opposizione all’esecuzione evidenziando la natura demaniale dei beni oggetto della procedura (gravati da usi civici) che, come tali, sono insuscettibili di poter essere espropriati; le predette argomentazioni venivano condivise dal Giudice dell’Esecuzione il quale dichiarava l’estinzione dell’esecuzione.
Conseguentemente, essendo la Banca impossibilitata ad escutere l’immobile oggetto della garanzia e ritenendo il Notaio inadempiente in ordine alle verifiche da effettuare sul bene di che trattasi, lo conveniva in giudizio per sentirlo condannare al pagamento della somma di Euro 400.000,00 erogata per il mutuo e divenuta irrecuperabile a seguito della condotta negligente del professionista per non aver accertato la natura demaniale dei beni sui quali aveva iscritto ipoteca.
Si costituiva il Notaio eccependo che la sua condotta era stata diligente e che, in realtà, la verifica della natura demaniale dell’immobile fosse un controllo ultroneo rispetto al compito affidato in quanto implicante particolari difficoltà; concludeva che non avrebbe risposto dei danni se non in caso di dolo o di colpa grave.
Invero, a giudizio dello scrivente, l’opus notarile non è equiparabile al compito del visurista che si limita a verificare l’inesistenza di trascrizioni od iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile, ma per sua natura (e non potrebbe essere altrimenti) deve verificare la commerciabilità dell’immobile intesa nel suo senso più ampio per adempiere in modo adeguato all’incarico che gli è stato affidato dalla Banca: proprio perché l’immobile, in caso di inadempimento, deve essere idoneo a reintegrare la Banca del mancato pagamento ed essere vendibile nell’esecuzione immobiliare.
È evidente che la responsabilità che il professionista assume (dovendo iscrivere ipoteca per l’ingente finanziamento oggetto del mutuo) è quella di verificare la libera circolazione e commerciabilità della garanzia prestata affinché il credito vantato dalla Banca sia garantito in modo idoneo.
Nell’ambito di tale responsabilità professionale è indubbio che vi rientri quella, ante omnia, di accertare che l’immobile non sia demaniale o comunque di proprietà di terzi; a tal proposito deve ritenersi che tale accertamento sia di agevole soluzione potendo la richiesta essere diretta all’Ufficio Usi Civici della Regione o all’Ufficio Demaniale del Comune competente.
Aderendo alle argomentazioni della Banca, il Tribunale si è uniformato alle motivazioni della sentenza del Tribunale di Napoli (n. 3615/2014) (https://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/responsabilita-del-notaio-mutuo-ipotecario-usi-civici-risarcimento-del-danno) che ha interessato un caso analogo, tornando ad affermare il principio secondo cui “ Il notaio che stipula un contratto di mutuo garantito da iscrizione ipotecaria su un immobile gravato da usi civici è tenuto a risarcire alla banca per irrecuperabilità del credito, avendo agito con negligenza o imprudenza per omessa consultazione dell’Ufficio degli Usi Civici della Regione prima del rogito in violazione dell’art. 1176, comma due, c.c. rispetto alla quale rileva anche la colpa lieve”; alla luce di quanto sopra il Tribunale di Avezzano ha ritenuto la responsabilità del Notaio, condannandolo per il danno subito dalla Banca al pagamento in favore dell’Istituto della somma di Euro 400.000,00 erogata per il mutuo.
Il Giudice ha ribadito il principio secondo il quale nella responsabilità del Notaio è compresa la verifica della libertà dell’immobile intesa nel suo senso più ampio, includendovi l’indagine, oltre quella catastale ed ipotecaria, sulla non demanialità del bene da ritenersi pregiudiziale rispetto agli ulteriori accertamenti poiché dirimente per il compito affidatogli.
Per tali ragioni il Tribunale ha accolto la domanda condannando il notaio al pagamento di euro 400.000,00 oltre rivalutazione monetaria e interessi al saggio legale dal dì della maturazione all’effettivo soddisfo a titolo di ristoro dei danni patiti;
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in rivista:
NOTAIO: RESPONSABILE IN CASO DI OMESSA RILEVAZIONE DEGLI USI CIVICI
LA MANCATA CONSULTAZIONE DELL’UFFICIO USI CIVICI DELLA REGIONE È EQUIPARATA AD OMESSO ESPLETAMENTO VISURE IMMOBILIARI
Sentenza | Tribunale di Napoli, dott.ssa Rita Di Salvo | 19.04.2017 | n.4563
MUTUO: USI CIVICI SULL’IMMOBILE IPOTECATO, NOTAIO CONDANNATO
IL PUBBLICO UFFICIALE È NEGLIGENTE SE NON CONSULTA TUTTE LE BANCHE DISPONIBILI
Sentenza | Tribunale di Napoli, Dott. Francesco Graziano | 03.10.2016 | n.10660
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OBBLIGO PROFESSIONALE DI ESEGUIRE SCRUPOLOSAMENTE TUTTE LE ATTIVITÀ PRODROMICHE ALLA STIPULA
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RESPONSABILITÀ NOTAIO NEL MUTUO IPOTECARIO: INADEMPIENTE SE OMETTE DI ACCERTARE L’ESISTENZA DI VINCOLI ARCHEOLOGICI
NELLA RELAZIONE PRELIMINARE DEVE INFORMARE NECESSARIAMENTE LA BANCA MUTUANTE
Sentenza | Cassazione civile, sez. seconda, Pres. Bucciante – Rel. Scarpa | 09.05.2016 | n.9320
MUTUO IPOTECARIO: NOTAIO CONDANNATO PER MANCATA CONTINUITÀ TRASCRIZIONI ULTRAVENTENNALI
L’IPOTECA ISCRITTA NON È IDONEA A RAGGIUNGERE LO SCOPO
Tribunale di Napoli, Giudice Antonio La Marca | 29.01.2016 | n.1215