MUTUO FONDIARIO: nullo in ipotesi di sovrafinanziamento
Pubblicato il da Avv. Antonio De Simone - aggiornato il
Se la giurisprudenza più recente non sembra aver dubbi sulla nullità del mutuo fondiario allorché l’importo erogato superi l’80% del valore del bene ipotecato, nemmeno ne ha mai manifestati in ordine alla possibilità di convertire il mutuo fondiario nullo in mutuo ipotecario su richiesta della parte. Dalla nullità del mutuo fondiario e conversione in mutuo ipotecario non deriva, infatti, alcuna indebita percezione degli importi pagati all’istituto di credito, poiché lo statuto del contratto resta perfettamente vincolante.
Nel mutuo “alla francese” il conteggio degli interessi, indipendentemente dalla durata del piano e dalla periodicità dei pagamenti, è sempre comunque effettuato sul solo debito residuo, dato dal capitale, senza alcuna applicazione dell’anatocismo. Tale orientamento è così consolidato che parte della giurisprudenza di merito ha applicato la sanzione di cui all’art. 96, III c.p.c. nei confronti della parte che ne aveva eccepito l’illegittimità.
Sia gli interessi corrispettivi, sia quelli moratori possono essere nulli perché previsti nella genesi del contratto in misura superiore al tasso soglia; tuttavia si dovranno esaminare le due percentuali isolatamente, data la lapalissiana differenza ontologica.
Questi i principi espressi dal Tribunale di Ferrara, Giudice Mauro Martinelli, con la sentenza n. 128 del 13 febbraio 2019.
Nella vicenda in esame un mutuatario ha convenuto in giudizio una banca, con la quale aveva stipulato il 14 aprile 2000 un contratto di mutuo fondiario, estinto integralmente il 12 giugno 2017, deducendo:
– la nullità per violazione dell’art. 38, II comma T.U.B., in quanto l’importo finanziato (equivalente ad € 103.291,38) era superiore all’80% del valore del bene acquistato (equivalente ad € 100.709,10);
– la illegittimità del mutuo con “ammortamento alla francese” con conseguente illegittimità degli interessi applicati;
– il superamento del tasso soglia di usura (per le sole rate 45 e 46);
– la illegittima applicazione della penale per estinzione anticipata ai sensi dell’art. 120 TUB (per € 232,89);
al fine di ottenere la restituzione di € 67.275,86, oltre al pagamento delle spese legali.
Si costituiva in giudizio l’istituto di credito, deducendo puntualmente le ragioni giuridiche contrastanti le pretese di parte attrice.
Il Giudice adito, sulla asserita nullità del mutuo fondiario per violazione dell’art. 38, ii comma t.u.b. ha affermato che “se la giurisprudenza più recente non sembra aver dubbi sulla nullità del mutuo fondiario allorché l’importo erogato superi l’80% del valore del bene ipotecato, nemmeno ne ha mai manifestati in ordine alla possibilità di convertire il mutuo fondiario nullo in mutuo ipotecario su richiesta della parte”.
Invero, dalla nullità del mutuo fondiario e conversione in mutuo ipotecario non deriva, infatti, alcuna indebita percezione degli importi pagati all’istituto di credito, poiché lo statuto del contratto resta perfettamente vincolante.
In merito, invece alla illegittimità del mutuo “alla francese” l’organo giudicante ha precisato che in tale modello il conteggio degli interessi, indipendentemente dalla durata del piano e dalla periodicità dei pagamenti, è sempre comunque effettuato sul solo debito residuo, dato dal capitale, senza alcuna applicazione dell’anatocismo.
Quanto alla c.d. “usura sopravvenuta” il Tribunale ha ribadito quanto già consolidato in dottrina e in giurisprudenza che non è possibile la cumulabilità degli interessi corrispettivi e di quelli moratori al fine della valutazione della soglia di usura, tuttavia si dovranno esaminare le due percentuali isolatamente, data la lapalissiana differenza.
Nel caso di specie né il tasso degli interessi corrispettivi, né quello degli interessi moratori superava al momento della stipulazione (né successivamente durante il rapporto) la soglia indicata dai decreti ministeriali.
Infine, il Giudice ha dichiarato infondata la dedotta illegittima applicazione della penale per estinzione anticipata, in quanto la norma richiamata dall’attore, ovvero l’art. 120 ter TUB, è stata introdotta dal d.lgs 141/2010 e non può essere applicata retroattivamente a contratti già pendenti.
Per le suddette ragioni, il Tribunale ha rigettato la domanda, con conseguente condanna alle spese di lite.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
MUTUO FONDIARIO: NULLO IN CASO DI VIOLAZIONE DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ
È DA RITENERSI DEFINITIVAMENTE SUPERATO L’INDIRIZZO INTERPRETATIVO CHE NE SANCISCE LA VALIDITÀ
Ordinanza | Corte di Cassazione, sez. sesta, Pres. Campanile – Rel. Dolmetta | 03.10.2018 | n.24138
FALLIMENTO: IL CASO DEL MUTUO FONDIARIO NULLO PER SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ
GLI ONERI A CARICO DEL CREDITORE PER LA CONVERSIONE IN MUTUO ORDINARIO
Ordinanza | Corte di Cassazione, Pres. Didone, Rel. Dolmetta | 09.05.2018 | n.11201
MUTUO FONDIARIO: È VALIDO ANCHE IN VIOLAZIONE DEL LIMITE FINANZIABILITÀ EX ART.38 TUB
AL DI LÀ DEL NOMEN IURIS UTILIZZATO DALLE PARTI, ALTRO NON SAREBBE CHE UN ORDINARIO MUTUO IPOTECARIO
Ordinanza | Tribunale di Mantova, Pres. – Rel. Andrea Gibelli | 27.12.2018 |
LIMITE DI FINANZIABILITA’: LA VIOLAZIONE NON COMPORTA LA NULLITÀ DEL CONTRATTO DI MUTUO
È UNA DISPOSIZIONE IMPERATIVA CHE NON INCIDE SUL SINALLAGMA CONTRATTUALE
Sentenza | Tribunale di Cosenza, Giudice Andrea Palma | 22.11.2018 | n.2492