MUTUO FONDIARIO: nullo in caso di violazione del limite di finanziabilità
Pubblicato il da Avv. Brunella Caniglia - aggiornato il
È da ritenersi superato l’indirizzo interpretativo secondo il quale la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità ex art 38 TUB sia stata radicalmente sconfessata dalla Suprema Corte con sentenze nn. 26672 e 28380 del 2013 essendosi ormai ampiamente consolidato, nella giurisprudenza di legittimità, l’opposto orientamento secondo cui il credito fondiario – che non rispetti il rapporto tra valore del bene ipotecato e montante del mutuo concesso fissato dalla normativa di cui all’art. 38 TUB – è nullo perché posto in essere in violazione di norme imperative.
Il limite dell’«ammontare massimo del finanziamento» posto dalla norma dell’art. 38, comma 2, TUB è requisito che non si accontenta della presenza di riscontri formali, ma attiene alla sostanza del rapporto tra misura del credito concedibile e valore della garanzia a servizio.
Questi i principi espressi dalla Corte di Cassazione, sez. sesta, Pres. Campanile – Rel. Dolmetta con l’ordinanza n. 24138 del 03.10.2018.
Nella vicenda in commento i curatori del fallimento società debitrice impugnavano avanti al Tribunale di Cagliari il decreto del giudice delegato alla relativa procedura, che aveva ammesso in via privilegiata il credito vantato da due Banche in ragione di un mutuo fondiario da questi istituti concesso in pool alla società di poi fallita, deducendo a fondamento della proposta impugnazione, che, nella specie, il mutuo non rispettava il limite massimo di finanziabilità fissato dall’art. 38 TUB e conseguenti norme regolamentari.
Con decreto del 3 aprile 2017, il Tribunale di Cagliari rigettava l’impugnazione proposta dai curatori, rilevando che “la tesi della nullità del mutuo fondiario per violazione del limite di finanziabilità, sostenuta in passato anche da questo Tribunale, pur avendo un certo seguito tanto in dottrina quanto nella giurisprudenza di merito, è stata radicalmente sconfessata dalle note sentenze della Suprema Corte n. 26672 e 28380 del 2013”.
Avverso tale pronuncia sono ricorsi per cassazione i curatori denunciando la violazione e la falsa applicazione di norme imperative da parte del Giudice Delegato asserendo, in buona sostanza, che la norma dell’art. 38 TUB, in tema di limite massimo di finanziabilità del credito fondiario, regola l’oggetto del contratto; non già la condotta precontrattuale o esecutiva del rapporto, con la conseguenza che la sua violazione pertanto determina – in quanto violazione di norma imperativa – la nullità del contratto ai sensi dell’art. 1418 comma 1 c.c..
La Corte, in accoglimento della tesi difensiva, ha precisato che deve considerarsi “superato” il precedente indirizzo ricordato dal decreto del Tribunale di Cagliari, posto che nella giurisprudenza di legittimità si è ormai ampiamente consolidato, l’orientamento secondo cui il credito fondiario – che non rispetti il rapporto tra valore del bene ipotecato e montante del mutuo concesso fissato dalla normativa di cui all’art. 38 TUB – è nullo perché posto in essere in violazione di norme imperative.
Il Supremo Collegio ha altresì specificato che il limite dell’«ammontare massimo del finanziamento» posto dalla norma dell’art. 38, comma 2, TUB è da considerarsi requisito di carattere sostanziale, che detta un preciso al rapporto tra misura del credito concedibile e valore della garanzia a servizio e ciò in ragione della caratteristica strutturale di base del mutuo fondiario, quale concessione di credito in cui la valutazione del futuro «rientro» dell’erogato viene in modo specifico a puntualizzarsi, se non propriamente a circoscriversi, su determinati beni immobili portati in garanzia.
Alla luce delle predette motivazioni la Corte ha quindi accolto il ricorso proposto dai curatori e rinviato la controversia al Tribunale di Cagliari.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
FALLIMENTO: IL CASO DEL MUTUO FONDIARIO NULLO PER SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ
GLI ONERI A CARICO DEL CREDITORE PER LA CONVERSIONE IN MUTUO ORDINARIO
Ordinanza | Corte di Cassazione, Pres. Didone, Rel. Dolmetta | 09.05.2018 | n.11201
MUTUO FONDIARIO: IN CASO DI GARANZIE INTEGRATIVE, NON SI APPLICA IL LIMITE DELL’80% RELATIVO AL VALORE
IL LIMITE DI FINANZIABILITÀ PUÒ ESSERE ELEVATO FINO AL 100%
Sentenza | Tribunale di Cosenza Giudice Magaro Beatrice | 22.05.2018 | n.1200
MUTUO FONDIARIO: È ESCLUSA NULLITÀ PER VIOLAZIONE LIMITE FINANZIABILITÀ EX ART. 38, CO. 2 TUB
LA PRONUNCIA CHIARISCE GLI ERRORI DELLA DECISIONE CORTE DI CASSAZIONE DEL 13.07.2017 N. 17352
Ordinanza | Tribunale di Vicenza, Dott. Giulio Bolella | 25.10.2017 |
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ (80% VALORE IMMOBILE IPOTECATO) NON COMPORTA NULLITÀ.
IL FINANZIAMENTO SI PUÒ CONVERTIRE IN MUTUO IPOTECARIO ORDINARIO.
Sentenza | Cassazione civile, sez. I, Pres. Didone – Rel. Terrusi | 13.07.2017 | n.17352