MUTUO FONDIARIO: il superamento del limite di finanziabilità (80% valore immobile ipotecato) non comporta nullità
Pubblicato il da Avv. Paola Serpe - aggiornato il
L’inosservanza del limite di finanziabilità ex art.38, co.2 TUB, quale elemento essenziale ai fini della configurabilità della natura “fondiaria” del mutuo – ove ne risultino accertati i presupposti – determina la conversione di quest’ultimo in un ordinario finanziamento ipotecario.
Nel giudizio di opposizione allo stato passivo non costituisce una domanda nuova la richiesta del creditore ipotecario escluso per violazione del limite della finanziabilità della conversione del finanziamento da fondiario ad ordinario.
Questi i principi espressi dalla Cassazione civile, sez. I, Pres. Didone – Rel. Terrusi con la sentenza n. 17352 del 13/07/2017.
Nella fattispecie esaminata, una Banca promuoveva opposizione allo stato passivo del fallimento di sua società, al fine ottenere l’ammissione con collocazione ipotecaria del credito dalla stessa vantato in forza di un contratto di finanziamento ipotecario di natura fondiaria avente a oggetto una somma erogata da un pool di banche di cui la stessa era parte.
Il Tribunale rigettava l’opposizione avanzata ritenendo che la Banca avesse violato la disciplina del mutuo fondiario stante l’avvenuto superamento del limite di finanziabilità (circa l’80% del valore dell’immobile dato in garanzia), con conseguente nullità del contratto nella sua interezza, e negando, nel merito, la possibilità di ammettere il credito da restituzione d’indebito.
Avverso tale pronuncia con una serie di articolati motivi, proponeva ricorso per cassazione la Banca, deducendo in primo luogo che la violazione dell’art. 38 TUB, quale norma avente finalità strettamente prudenziale, non incideva sulla validità del contratto ma implicava l’eventuale mera irrogazione di una sanzione amministrativa, o anche la conversione del contratto stesso.
La Suprema Corte, analizzando la questione in difformità con l’orientamento della giurisprudenza maggioritaria che facendo leva sul discrimen tra regole di validità e regole di comportamento ricollegava alla violazione dei limiti del finanziamento la sanzione della nullità del contratto, ha ritenuto che il limite di finanziabilità non è suscettibile di essere compreso all’interno delle ipotesi previste ex art. 117, comma 8, TUB, atteso che la nullità del mutuo fondiario per superamento del limite di finanziabilità travolge la connessa garanzia ipotecaria con il paradossale risultato di pregiudicare il valore della stabilità patrimoniale della Banca che la relativa normativa intende invece proteggere.
In particolare, la Corte ha osservato che nel credito fondiario il cliente ha tutto l’interesse a ottenere il finanziamento nel massimo importo possibile, anche a prescindere dal limite di finanziabilità, per cui la fissazione di un limite di finanziabilità non è confinabile nell’area della contrattazione tra Banca e cliente, quindi in un comportamento prenegoziale, essendo tuttavia disposto in funzione del rapporto tra contratto di finanziamento e contratto di concessione d’ipoteca.
Sul punto i Giudicanti hanno affermato che il mancato rispetto del limite di finanziabilità, ai sensi dell’art. 38, comma 2, del T.U.B. determina di per sé la nullità del contratto di mutuo fondiario e poiché il detto limite è essenziale ai fini della qualificazione del finanziamento ipotecario come, appunto, “fondiario“, secondo l’ottica del legislatore, lo sconfinamento di esso conduce automaticamente alla nullità dell’intero contratto fondiario, salva la possibilità di conversione di questo in un ordinario finanziamento ipotecario ove ne risultino accertati i presupposti.
Alla luce delle suesposte argomentazioni la Suprema Corte di Cassazione accoglieva in parte il ricorso ordinando la riforma della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto.
Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in rivista:
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ NON COMPORTA ALCUNA NULLITÀ
L’art. 38 t.u.b. non è una norma imperativa
Sentenza | Tribunale di Benevento, Dott. Pietro Vinetti | 05.08.2016 | n.1926
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ DELL’80% DEL VALORE DEI BENI IPOTECATI NON COMPORTA LA NULLITÀ DEL CONTRATTO
L’art. 38, comma 2, T.U.B. ha lo scopo di tutelare le Banche evitando che assumano esposizioni finanziarie senza adeguate garanzie
Ordinanza | Tribunale di Nuoro, Pres. Massera – Rel. Longu | 17.05.2016 |
http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-il-superamento-del-limite-di-finanziabilita-dell80-del-valore-dei-beni-ipotecati-non-comporta-la-nullita-del-contratto
MUTUO FONDIARIO: LA VIOLAZIONE DEL LIMITE DI FINANZIABILITA’ NON COSTITUISCE CAUSA DI NULLITA’ DEL CONTRATTO
In caso di violazione del limite ex art.38 TUB non si applica la nullità relativa ex artt.117 e 127 TUB
Sentenza | Cassazione civile, prima sezione | 28.11.2013 | n.26672
http://www.expartecreditoris.it/provvedimenti/mutuo-fondiario-la-violazione-del-limite-di-finanziabilita-non-costituisce-causa-di-nullita-del-contratto
MUTUO FONDIARIO: LA VIOLAZIONE DEL LIMITE DI FINANZIABILITA’ NON COSTITUISCE CAUSA DI NULLITA’ DEL CONTRATTO
In caso di violazione del limite ex art.38 tub non si applica la nullità relativa ex artt.117 e 127 tub
Sentenza | Cassazione civile, prima sezione | 28.11.2013 | n.26672
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ DELL’80% COMPORTA NULLITÀ DEL CONTRATTO
LE CRITICHE E IL CONTRASTO CON I PRECEDENTI DI MERITO E DI LEGITTIMITA’
Decreto | Tribunale di Firenze, Pres. M. Grazia Damonte – Rel. Isabella Mariani | 30.10.2014 |