VERSAMENTO DEL SALDO PREZZO: IMPROROGABILE IL TERMINE FISSATO NELL’ORDINANZA DI VENDITA
Pubblicato il da Avv. Viviana Villanova
La vendita che si conclude con esito positivo comporta l’aggiudicazione definitiva dell’immobile.
Conseguentemente, all’aggiudicatario spetta il diritto al trasferimento del bene, previo versamento del saldo prezzo.
Il saldo prezzo residuo è pari alla differenza tra il prezzo di aggiudicazione e la cauzione già depositata.
Il termine per il versamento del prezzo è indicato dal giudice nell’ordinanza di vendita e non può essere fissato oltre il limite massimo imposto dalla legge.
Talvolta, il Giudice dell’esecuzione, concorrendo gravi motivi, può disporre nell’ordinanza di vendita che il versamento del saldo del prezzo venga eseguito ratealmente, entro un massimo di 12 mesi, come previsto dall’art. 569 cpc comma 3.
Un caso particolare si verifica nei procedimenti di espropriazione relativi a crediti fondiari, regolati dalle norme in materia bancaria.
In tal caso, il Giudice dell’esecuzione, nell’ordinanza che dispone la vendita, prevede che l’aggiudicatario, che non intenda avvalersi della facoltà di subentrare nel contratto di finanziamento, versi direttamente alla banca la parte del prezzo corrispondente al complessivo credito della stessa.
Al fine di incentivare la partecipazione alla vendita forzata di coloro che non dispongono di immediata liquidità, il legislatore ha introdotto la possibilità di versare il prezzo accedendo ad contratto di finanziamento.
In tal caso il decreto di trasferimento deve fare esplicito riferimento al contratto di finanziamento e verrà trascritto nei registri immobiliari contestualmente all’iscrizione dell’ipoteca in favore dell’istituto finanziatore, così da garantire la priorità di tale iscrizione rispetto ad ogni altra formalità a carico dell’acquirente.
Il versamento del prezzo deve avvenire esclusivamente con le modalità preventivamente fissate nell’ordinanza di vendita e l’aggiudicatario è tenuto a consegnare al cancelliere il documento comprovante l’avvenuto versamento.
In giurisprudenza si è discusso se il termine del versamento del saldo prezzo sia o meno sottoposto alla sospensione feriale. Sul punto, la Cassazione con la sentenza n. 12004/2012 si è orientata positivamente, evidenziando che “il termine per il versamento del prezzo, di cui all’art. 576 c.p.c., n. 7 e all’art. 585 c.p.c., comma 1 si inserisce nel procedimento di vendita coattiva e deve considerarsi a natura processuale, in quanto prodromico al trasferimento dell’immobile e quindi alla definitiva attribuzione del bene, e come tale soggetto alla sospensione feriale dei termini L. n. 742 del 1969, ex art. 1”.
Ad ogni buon conto, il termine per il versamento del saldo prezzo è da ritenersi senz’altro perentorio, in quanto la sua violazione comporta la decadenza dall’aggiudicazione e la perdita della cauzione a titolo di multa, come previsto dall’art. 587 c.p.c..
In tal senso si è espressa recentemente anche la Suprema Corte con la sentenza n. 11171/2015, confermando il principio della perentorietà e non prorogabilità del termine per il versamento del prezzo, in quanto ai potenziali acquirenti deve essere assicurata, per l’intera durata del subprocedimento di vendita, l’uguaglianza e la parità delle condizioni inizialmente stabilite.
FOCUS
L’aggiudicatario di un immobile all’asta dovrà provvedere al versamento del saldo del prezzo rigorosamente nei tempi e nei modi stabiliti dal Giudice nell’ordinanza di vendita, al fine di evitare la grave sanzione di decadenza e la perdita dell’importo versato a titolo di cauzione.