VENDITA FORZATA: L’AGGIUDICATARIO PUÒ ACCOLLARSI IL DEBITO CON L’ASSENSO DEL CREDITORE
Pubblicato il da Avv. Walter Giacomo Caturano
Nell’ambito della vendita forzata, il legislatore ha previsto una modalità alternativa al pagamento del prezzo dell’immobile esecutato, che trova ancora rara applicazione, ma costituisce uno strumento di sicuro interesse per i potenziali acquirenti: l’assunzione del debito in virtù del quale è stata avviata o proseguita la procedura esecutiva.
Si tratta di ipotesi disciplinata, in generale, dall’art. 508 del codice di procedura civile, che postula il raggiungimento di un accordo tra l’aggiudicatario ed il creditore titolare della garanzia ipotecaria e richiede l’autorizzazione da parte del giudice dell’esecuzione. Può rivelarsi particolarmente vantaggiosa per l’acquirente dell’immobile all’asta, che non è tenuto così a versare il prezzo in un’unica soluzione.
In virtù di quanto prescritto dall’art. 585 del codice di procedura civile, infatti, l’aggiudicatario che sia stato autorizzato ad accollarsi il debito può essere tenuto a versare la sola parte di prezzo occorrente per le spese e per la soddisfazione degli altri creditori che risulterebbero capienti in sede di distribuzione.
Si noti che il legislatore fa riferimento alla possibilità di assunzione del solo debito “ipotecario”.
Tale limitazione trova fondamento nella semplice considerazione che l’assunzione del debito non determina la soddisfazione immediata del creditore, il quale ha pertanto diritto a conservare la garanzia ipotecaria, con la conseguenza che il trasferimento dell’immobile non produce il caratteristico effetto “purgativo” della vendita forzata.
Ne consegue anche che, se il debito accollato è solo una parte dell’importo che il creditore ipotecario avrebbe diritto a vedere soddisfatto con preferenza verso gli altri creditori, l’aggiudicatario sarà tenuto al versamento di una parte del prezzo per colmare tale differenza.
Tale eventuale conguaglio deve essere versato nel termine – improrogabile – previsto per il pagamento del prezzo di aggiudicazione, unitamente al deposito dell’atto di assunzione del debito, a seguito del quale il Giudice emetterà il decreto di trasferimento, facendo menzione dell’accollo e disponendo la cancellazione delle iscrizioni e trascrizioni, eccetto – come accennato – dell’ipoteca a garanzia del debito assunto. Il mancato rispetto del termine determina la decadenza dall’aggiudicazione e la conseguente perdita della cauzione versata.
Se l’assuntore non adempie alle obbligazioni che si è accollato, è opinione prevalente in dottrina e giurisprudenza che il creditore debba esercitare nuova azione esecutiva in danno di quest’ultimo, avvalendosi del provvedimento di assunzione quale titolo esecutivo.
È bene accennare che, accanto all’ipotesi di assunzione prevista dal codice, il Testo Unico Bancario prevede uno strumento di più facile applicazione, allorché il creditore proceda in virtù di un credito “fondiario”. In tal caso, l’aggiudicatario può subentrare nel contratto di mutuo stipulato dal debitore esecutato, senza necessità di autorizzazione del giudice dell’esecuzione, a condizione che versi alla banca le rate scadute, gli accessori e le spese entro quindici giorni dalla data di aggiudicazione.
FOCUS
La peculiarità dell’istituto consiste nella configurazione di un “accollo” del debito che non richiede il consenso dell’originario debitore, pur determinando la liberazione di quest’ultimo dall’obbligazione.
L’assunzione del debito non ha natura esecutiva, ma si configura quale atto contrattuale, seguendone la relativa disciplina. L’opposizione agli atti esecutivi non è pertanto rimedio esperibile per “impugnare” l’accordo in sé, ma può essere proposta contro il provvedimento del giudice che autorizza o rigetta l’assunzione del debito.