VENDITA FORZATA: L’ACQUIRENTE PREVALE SUGLI ATTORI CHE HANNO TRASCRITTO DOMANDA GIUDIZIALE
Pubblicato il da Avv. Antonio De Simone - aggiornato il
Sovente accade che vi sia un conflitto tra l’acquirente nella vendita forzata e l’attore che abbia trascritto una domanda giudiziale anteriormente al pignoramento ma successivamente all’iscrizione ipotecaria.
Tale contrasto va risolto considerando preliminarmente che, secondo quanto statuisce l’art. 2919 ultimo periodo c.c., la posizione dell’acquirente nella vendita forzata riflette quella del creditore procedente e dei creditori intervenuti all’esecuzione, con la conseguenza che gli atti e domande inopponibili ai creditori lo sono anche nei confronti dell’acquirente nella vendita forzata.
È necessario, dunque, verificare come si risolve il conflitto tra l’attore in giudizio che abbia trascritto la propria domanda giudiziale, ed il creditore procedente che abbia anteriormente iscritto ipoteca, e successivamente trascritto il pignoramento.
Volendo fermarsi all’interpretazione del solo art. 2915, comma 2, c.c., il quale dispone che “Non hanno del pari effetto in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione, se sono trascritti successivamente al pignoramento”, il suddetto conflitto sembrerebbe dover essere risolto determinando la prevalenza, pur in presenza di precedente ipoteca, dell’attore che abbia trascritto la propria domanda sull’acquirente nella vendita forzata.
Tale conclusione è però smentita da una lettura sistematica delle disposizioni del codice civile in relazione ai diversi tipi di azione ivi disciplinate, con particolar riferimento alle regole dettate in materia di ipoteca.
In particolare la prevalenza del creditore ipotecario, è chiarita dall’art. 2808 comma 1 cc, che dispone che l’ipoteca “attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione”.
Da ciò deriva che, il creditore ipotecario (purché munito di un titolo esecutivo) può pignorare l’immobile ipotecato; l’espropriazione forzata procede fino all’aggiudicazione e, quindi, al trasferimento della proprietà al terzo aggiudicatario e al successivo riparto della somma ricavata a favore del medesimo creditore ipotecario, con prevalenza sia di tale creditore sia dell’aggiudicatario-acquirente rispetto a chiunque ha trascritto atti o domande successivamente all’iscrizione dell’ipoteca.
Sul punto, inoltre, anche la Corte di Cassazione, già con la sentenza n. 564/60, aveva chiarito che il creditore ipotecario può espropriare i beni vincolati a garanzia del credito nei confronti del terzo acquirente, ancorché pendano azioni dichiarative di simulazione assoluta dell’acquisto, o azioni revocatorie per frode, o azioni per rescissione.
FOCUS
Il conflitto sostanziale tra l’acquirente nell’espropriazione forzata e l’attore che abbia trascritto domanda giudiziale dopo l’iscrizione dell’ipoteca ma prima della trascrizione del pignoramento si risolve a favore del primo.