RESPONSABILITÀ NOTAIO – USI CIVICI: il notaio risponde per il mancato consolidamento dell’ipoteca se non ha consultato il competente ufficio regionale
Pubblicato il da Avv. Guendalina Gais - aggiornato il
In materia di responsabilità professionale del notaio, che abbia rogato un contratto di mutuo ipotecario su immobile risultato poi incommerciabile, in quanto gravato da usi civici, «il thema decedum riguarda l’estensione dell’obbligo del notaio di verificare e segnalare alle parti la sussistenza di possibili limiti alla commerciabilità dei beni immobili oggetto del contratto, derivanti dall’incidenza di eventuali usi civici, svolgendo in proposito le indagini possibili ed opportune, tenuto conto che, […] il notaio con l’incarico di redigere un determinato atto assume un’obbligazione di mezzi e non di risultato.
Orbene, nelle attività accessorie propedeutiche alla stipula di un atto negoziale notarile di compravendita o di costituzione di garanzia rientra il compimento delle cosiddette “visure catastali” e ipotecarie, finalizzate ad individuare esattamente il bene e verificarne la libertà da pregiudizi, onere cui il notaio non può sottrarsi neppure, sulla base di una specifica clausola contrattuale qualora vi siano ragioni di urgenza per la stipula dell’atto.
Pertanto, ai fini del corretto adempimento della prestazione professionale richiestagli, il notaio è tenuto a svolgere tutta l’attività propedeutica necessaria alla stipula di quel dato negozio giuridico o, come nel caso di specie, di un mutuo con contestuale costituzione di garanzia ipotecaria, anche prendendo visione del certificato di destinazione urbanistica dell’immobile oggetto dell’atto a stipularsi, effettuando le opportune ricerche presso il Comune e la Regione ove si trovi l’immobile oggetto di vendita o costituzione di garanzia, onde verificare e segnalare alle parti l’esistenza di usi civici incidenti sulla commerciabilità del bene assoggettato ad ipoteca (commerciabilità, nel caso di specie, esclusa in sede di azione esecutiva promossa dalla banca contro mutuatario, con ciò vanificando in concreto la costituita garanzia reale e frustrando le ragioni creditore del mutuante).
Ora, l’insistenza di usi civici su un determinato bene risulta, oltre che dal certificato di destinazione urbanistica anche da speciali registri del Comune o della Regione, sicché il notaio, nell’adempimento della prestazione qualificata richiestagli, con la diligenza dovuta nel caso concreto ai sensi dell’art. 1218 c.c. e dell’art. 1176 c.c., comma 2, deve svolgere indagini ulteriori rispetto a quelle di natura ipotecaria e catastale, sull’eventuale esistenza di usi civici, quanto meno acquisendo il certificato di destinazione urbanistica del terreno sui cui gli immobili sono stati edificati e/o acquisendo apposita certificazione presso la Regione.
In tale prospettiva la Suprema Corte […] ha ritenuto che seppur non è obbligatoria l’acquisizione del certificato di destinazione urbanistica del terreno su cui insiste l’immobile, ai sensi del T.U. sull’edilizia n. 380 del 2001, art. 30 , tale acquisizione (in concreto) “sarebbe risultata opportuna”, nel rispetto dell’onere di diligenza specifica richiesta al professionista appellante, nell’espletare le dovute indagini sulla libertà da vincoli incidenti sulla commerciabilità dei beni costituiti in garanzia, tenuto conto anche del fatto notorio (art 115 cpc), che gran parte del territorio del comune di Castel Volturno (ove si trova l’immobile nel nostro caso ipotecato) è gravato da usi civici.
Ed invero, non è in contestazione il fatto oggettivo che molti dei terreni siti nella zona in cui si trovano i predetti beni siano gravati da usi civici: lo confermano, non solo l’esistenza (rilevata in sede di esecuzione forzata) di tali usi civici in relazione agli immobili oggetto della presente controversia, ma le stesse difese di parte appellante, il quale espressamente dà atto che, nei procedimenti di esecuzione forzata che si svolgono sugli immobili siti in tale zona, proprio per l’esistenza di un gran numero di manufatti realizzati su terreni gravati da usi civici, i locali Giudici dell’esecuzione (almeno a partire da una certa epoca) incaricano regolarmente gli esperti stimatori di eseguire specifici accertamenti in proposito.
Pertanto, la situazione complessiva della zona in cui si trova l’immobile, almeno nelle sue linee generali, non poteva ritenersi ignota al notaio, in forza della professione dallo stesso svolta in quel territorio. Di conseguenza, deve affermarsi che quest’ultimo per adempiere correttamente alla propria prestazione, con la diligenza professionale dovuta nel caso concreto ai sensi dell’art. 1218 c.c. e dell’art. 1176 c.c., comma 2, avrebbe dovuto svolgere indagini ulteriori rispetto a quelle di natura ipotecaria e catastale, sull’eventuale esistenza di usi civici, quanto meno acquisendo il certificato di destinazione urbanistica del terreno sui cui gli immobili erano stati edificati e/o acquisendo apposita certificazione presso la Regione, sicché per tale motivo è priva di pregio la difesa dell’appellante secondo cui, il rilascio di permesso di costruire in sanatoria faceva presupporre l’inesistenza di un uso civico.
Concludendo, rientra nella diligenza professionale esigibile dal notaio nel caso concreto, quella di verificare l’esistenza di vincoli di natura pubblica e/o collettiva, soprattutto se il potenziale pericolo riguardi una parte del territorio in cui egli opera professionalmente (nel caso di specie Regione Campania e Comune di Castel Volturno in particolare)».
Questo il percorso motivazionale della Corte d’Appello di Napoli, Pres. Cocchiara – Rel. Pupo che, con sentenza n. 2639 del 13 giugno 2022, ha affrontato il delicato tema della responsabilità del notaio che abbia rogato un contratto di mutuo ipotecario, su immobile poi risultato gravato da “usi civici”, con conseguente incommerciabilità dello stesso e “perdita” della garanzia ipotecaria da parte della Banca.
Il Collegio partenopeo, a fronte della domanda giudiziale incardinata dalla Banca-danneggiata, ha ribadito a chiare lettere che il notaio è tenuto a consultare sempre e comunque la banca dati istituita presso la Regione per la verifica della esistenza degli usi civici, non potendosi limitare a svolgere le visure ipo-catastali.
Rientra, infatti, nella diligenza professionale esigibile dal notaio nel caso concreto, quella di verificare l’esistenza di vincoli di natura pubblica e/o collettiva, soprattutto se il potenziale pericolo riguardi una parte del territorio in cui egli opera professionalmente (nel caso di specie Regione Campania e Comune di Castel Volturno in particolare, notoriamente caratterizzati da una forte incidenza degli anzidetti vincoli).
Per ulteriori approfondimenti in materia si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
È tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale utilizzando la diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2 cc
Sentenza | Corte d’Appello di Napoli, Pres. Forgillo – Rel. Golia | 22.04.2020 | n.1408
RESPONSABILITÀ NOTAIO: è tenuto a risarcire il danno derivante dall’omessa verifica delle visure
Il danno va commisurato all’effettivo nocumento sofferto dall’acquirente
Ordinanza | Corte di Cassazione, Sez. III civ., Pres.– Rel. De Stefano | 17.11.2020 | n.26192
RESPONSABILITÀ NOTAIO – USI CIVICI – MUTUO FONDIARIO – SUSSISTENZA
IL P.U. DEVE SEMPRE VERIFICARE L’ESISTENZA DI TUTTI I VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI SULL’IMMOBILE OFFERTO IN GARANZIA
Sentenza | Tribunale di Napoli, Giudice Francesco Graziano | 16.09.2019 | n.8118