Procedura esecutiva e contratti di affitto
Pubblicato il da Avv. Antonio De Simone
Testo massima
Il quadro della disciplina applicabile alla locazione, opponibile al creditore procedente e poi all’aggiudicatario e scaduta nel corso di esecuzione, è sostanzialmente pacifico e si articola nelle due categorie della rinnovazione tacita e del rinnovo automatico in ragione dei limiti del locatore all’esercizio del potere di disdetta alla prima scadenza negoziale. Sul punto è da premettere che l’art. 560 cpc vieta al custode di concludere nuovi contratti di locazione senza autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione, ritenendosi compresa nella nozione di nuovo contratto la rinnovazione tacita del contratto scaduto. Conseguentemente, se il pignoramento sopravviene prima che scada il termine per dare disdetta e il Giudice dell’Esecuzione non autorizza il custode alla rinnovazione, la posizione del conduttore cessa ipso jure di essere assistita da un titolo giuridico efficace. Tuttavia, l’ambito di applicazione di questa regola si è ristretto a seguito della estensione anche alle locazioni abitative del limite legale alla facoltà di disdetta alla prima scadenza per effetto della legge n. 431 del 9/12/1998, che ha prescritto alla prima scadenza un rinnovo automatico (di quattro anni per il contratto a canone libero) o una proroga ex lege (di due anni per il contratto a canone vincolato), che può essere evitato o rimosso solo in presenza di una delle condizioni tassativamente indicate all’art. 3 della medesima legge. Pur in mancanza di precedenti giurisprudenziali riguardanti il rapporto tra la novella legislativa e l’espropriazione forzata, la dottrina è concorde nel ritenere che non c’è spazio per una manifestazione seppur tacita di volontà alla prima scadenza e che, come nella disciplina degli immobili adibiti ad uso commerciale, la prosecuzione del rapporto discende direttamente dal disposto di legge; fatta salva la facoltà del custode di disdire nel rispetto del termine stabilito il contratto di locazione (arg. da Cass.13/12/2007 n. 26238), valendosi della facoltà di diniego del rinnovo prevista in favore del locatore che intende vendere l’immobile a terzi dall’art. 3, lettera g), legge 431/1998. Discorso diverso è da farsi nel caso di scadenze successive alla prima: in tal caso, si ritiene che la rinnovazione scaturisce da una manifestazione di volontà negoziale e non da un effetto automatico derivante dalla volontà della legge, cosicché a mente dell’art. 560 co. 3 cpc, il custode potrebbe pretendere la restituzione dell’immobile dopo la seconda scadenza stabilita dalla legge. FOCUS La prosecuzione del rapporto locatizio discende direttamente dal disposto di legge solo per la prima scadenza contrattuale. Per le successive la sopravvenuta espropriazione forzata si configura quale circostanza impeditiva al rinnovo tacito del contratto.Testo del provvedimento