Opponibilità del contratto di locazione

Pubblicato il 30 Maggio 2016 da Avv. Giorgia Viola - aggiornato il 29 Giugno 2016

Testo massima

Il problema dell’opponibilità al creditore procedente (ed all’aggiudicatario) del contratto di locazione avente ad oggetto l’immobile staggito scaduto nel corso della procedura esecutiva ha effetti diretti sulla necessità da parte del custode di inviare o meno la disdetta e sull’individuazione del momento in cui l’immobile possa essere considerato libero. Sul punto è da premettere che la disciplina delle locazioni degli immobili ad uso abitativo, che dall’1/1/1999 ha sostituito le previsioni della legge 392/1978, ha innovato l’ordinamento, prescrivendo alla prima scadenza un rinnovo automatico (di quattro anni per il contratto a canone libero) o una proroga ex lege (di due anni per il contratto a canone vincolato), che può essere evitato o rimosso solo in presenza di una delle condizioni tassativamente indicate all’art. 3 della medesima legge e che non si verifica per le scadenze successive alla prima. In tal caso, infatti, si ritiene che la rinnovazione scaturisce da una manifestazione di volontà negoziale e non da un effetto automatico derivante dalla volontà della legge. La questione è stata da ultimo affrontata dal Giudice dell’Esecuzione dr. Michele Di Martino del Tribunale di Torre Annunziata, che a mente di tali principi e sul presupposto che l’art. 560 c.p.c. vieta al custode senza autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione di concludere nuovi contratti di locazione, nella cui nozione si intende ricompresa anche la rinnovazione tacita del contratto scaduto, ha statuito che il custode può pretendere la restituzione dell’immobile dopo la seconda scadenza stabilita dalla legge senza necessità di inviare la disdetta. Conseguentemente, il custode: 1) ha la facoltà di disdire il contratto di locazione nel rispetto del termine stabilito (arg. da Cass.13/12/2007 n. 26238), valendosi della facoltà di diniego del rinnovo prevista in favore del locatore che intende vendere l’immobile a terzi dall’art. 3, lettera g), legge 431/1998; 2) non può manifestare la volontà di non proseguire il rapporto se non attraverso l’invio della disdetta nelle forme e nei termini innanzi indicati; 3) non è tenuto ad inviare disdetta del contratto per le scadenze successive alla prima, in quanto la sopravvenuta espropriazione forzata è da ritenersi quale circostanza impeditiva al rinnovo tacito del contratto, stante la mancata autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione in tal senso. FOCUS Una volta notificato ovvero trascritto il pignoramento e in mancanza di una espressa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione, la rinnovazione del contratto non può in alcun modo avere luogo con conseguente cessazione del rapporto alla scadenza e consegna dell’immobile alla custodia. Avv. Giorgia Viola

Testo del provvedimento