MUTUO FONDIARIO: la violazione del limite di finanziabilità comporta la nullità integrale del contratto
Pubblicato il da Dott. Danilo Sorrentino - aggiornato il
La violazione del limite di finanziabilità, inoltre, ove non sanzionata con la nullità del contratto, determinerebbe un pregiudizio anche per i creditori concorrenti, stanti i vantaggi che al mutuo fondiario sono riservati in sede esecutiva e concorsuale. Infine, la ratio della norma è anche quella di non esporre il mutuatario debitore ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte.
Questo il principio espresso dalla Corte d’Appello di Venezia, Pres. Balletti – Rel. Morsiani, con la sentenza n. 2660 del 25.06.2019.
Una banca aveva notificato a due mutuatari un precetto con il quale intimava loro il pagamento di una somma di denaro sulla base di titolo derivante da un mutuo fondiario trentennale concesso dall’istituto di credito ai precettanti. Questi ultimi avevano presentato opposizione al precetto dinanzi al Tribunale di Padova, chiedendo la declaratoria di nullità del precetto per la nullità del mutuo, in quanto concesso in violazione del limite di finanziabilità.
In primo grado era stata ritenuta fondata l’eccezione di nullità del mutuo ex art. 38 TUB. La banca ha impugnato la sentenza e ha proposto appello sulla base di tre motivi. Fra l’altro, l’istituto di credito ha chiesto che il mutuo, ove ritenuto nullo come mutuo fondiario, venisse considerato valido come mutuo ipotecario ordinario, e quindi idoneo per l’esecuzione, o che, in ulteriore subordine, la nullità fosse limitata alla parte di importo finanziato che eccede il limite dell’80%.
Con questa pronuncia, la Corte d’Appello di Venezia ha fornito una serie di spunti interessanti sul tema. Innanzitutto ha chiarito che il superamento del limite massimo di finanziabilità comporta la nullità del mutuo, specificando che la ratio della norma è quella di non esporre il mutuatario debitore ai rischi espoliativi (per la residua parte del suo patrimonio) ovvero di pura sorte. L’avvenuto superamento del limite massimo previsto dalla normativa in tema di mutuo fondiario è stato dimostrato in considerazione del valore del bene immobile, come ricavabile dal prezzo della compravendita intervenuta tra gli opponenti ed il terzo venditore, e tenuto conto che la banca non ha svolto alcuna perizia di stima e non ha svolto contestazioni sul punto.
Il limite di finanziabilità risponde, invero, all’esigenza di circoscrivere il rischio insito in operazioni che non presentano ex ante sufficienti prospettive di effettiva fattibilità e buon esito per cui attiene ad interessi pubblici, di sistema, essendo una norma imperativa di validità del contratto.
La Corte ha ritenuto inoltre che, ai fini del superamento del limite di finanziabilità, il prezzo di compravendita vale come indicatore dell’effettivo valore di mercato del bene stesso. Il valore da considerare ai fini dell’applicazione dell’art. 38 TUB è il “valore cauzionale” del bene (cd. valore di netto realizzo in asta), ovvero il valore che sia frutto di una stima basata sul “prudente apprezzamento della futura negoziabilità dell’immobile”.
Riguardo alla conversione ex art. 1424 c.c., come richiesto dalla banca qualora il contratto di mutuo fondiario fosse ritenuto nullo, i giudici di secondo grado hanno stabilito che tale domanda è inammissibile quando è proposta per la prima volta in grado di appello in quanto tardiva. La conversione è un meccanismo che non può operare d’ufficio, trattandosi di un’operazione che ha luogo solo ove le parti intendano avvalersene con una tempestiva formulazione nei termini processuali.
Per questo motivo, la Corte ha confermato la sentenza impugnata.
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
MUTUO FONDIARIO: AI FINI DEL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ IL VALORE VA CALCOLATO CON IL CRITERIO CD. CAUZIONALE
IL MUTUANTE PUÒ PROPORRE DOMANDA DI CONVERSIONE EX ART. 1424 CC
Ordinanza | Tribunale di Milano, Pres. Angelini – Rel. Vaghi | 30.05.2019 |
MUTUO FONDIARIO: NULLO SE NON SI RISPETTA IL LIMITE DI FINANZIABILITÀ, SALVA LA POSSIBILITÀ DI CONVERTIRLO
LA STIMA DELL’IMMOBILE DEVE RISPETTARE IL VALORE CAUZIONALE
Sentenza | Tribunale di Sciacca, Giudice Valentina Stabile | 06.05.2019 | n.174
MUTUO FONDIARIO: NULLO SE NON SI RISPETTA IL LIMITE DI FINANZIABILITÀ
LA CONSEGUENZA È LA DEBENZA IN RESTITUZIONE ALLA BANCA DEL CAPITALE MUTUATO MAGGIORATO DI INTERESSI LEGALI
Sentenza | Corte d’Appello di Torino, Pres. Rapelli – Rel. Siccardi | 15.04.2019 | n.663