Le condizioni di opponibilità della locazione alla procedura esecutiva
Pubblicato il da Avv. Antonio De Simone
L’opponibilità alla procedura esecutiva della locazione avente ad oggetto l’immobile pignorato, è disciplinata dal combinato disposto degli artt. 560 c.p.c. e 2923 c.c. secondo criteri analoghi a quelli previsti per la vendita di diritto comune.
In particolare è richiesta l’anteriorità, rispetto alla notifica del pignoramento, della data certa riportata sul contratto, della trascrizione – in caso di locazione ultranovennale – e della detenzione dell’immobile, qualora la scrittura non esista o sia sfornita di data certa anteriore.
Per tale motivo, il debitore non può concedere in locazione l’immobile pignorato in mancanza dell’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, pena l’inefficacia del contratto stipulato dopo il pignoramento e la consequenziale inopponibilità ai creditori ed all’aggiudicatario.
Sul piano degli effetti, la locazione conserva efficacia fino alla scadenza naturale del contratto, purchè nel limite del novennio.
La verifica delle condizioni di opponibilità è operazione di fondamentale importanza, in quanto comporta notevoli variazioni del prezzo di stima del cespite staggito ed una diversa collocazione dello stesso sul mercato immobiliare; essa è affidata all’esperto stimatore, il quale dovrà acquisire copia di tutti i contratti di locazione aventi ad oggetto l’immobile pignorato attraverso l’accesso presso l’Agenzia delle Entrate.
È’ opportuno esaminare brevemente i singoli criteri di opponibilità.
La data certa è assicurata dalla registrazione del contratto (art. 18 D.P.R. 26.4.1986 n. 131: T.U. imposta di registro) ovvero nel caso in cui la locazione sia avvenuta con atto pubblico o autentica notarile (pur se si tratta di un caso raro, se non per le locazioni ultranovennali).
Per le locazioni di durata ultranovennale, che costituiscono atti di straordinaria amministrazione, è prevista la forma scritta a pena da nullità e la trascrizione nei registri immobiliari, in mancanza della quale l’art. 1599 co. 3 cc dispone l’opponibilità al terzo acquirente nel limite di un novennio dall’inizio della locazione, sempre che sia munita di data certa anteriore al pignoramento.
Più problematico, invece, è il caso della detenzione anteriore da parte del conduttore/occupante rispetto al pignoramento, che si qualifica per l’assenza di un contratto con data certa anteriore.
In tal caso, grava sull’occupante l’onere della prova del possesso, che può essere fornita con la produzione del certificato di residenza storico, l’intestazione delle utenze a nome del conduttore o dai bollettini di pagamento delle stesse.
Tale prova è fondamentale, dal momento che risulta inopponibile all’aggiudicatario sia la detenzione sine titulo, sia quella a titolo diverso dalla locazione.
Inoltre, a differenza dell’alienazione volontaria, l’aggiudicatario non ha l’obbligo di rispettare la locazione, se questa non risponde ai requisiti di anteriorità sopraindicati, così come nel caso in cui la locazione si sia conclusa a canone “vile”, ossia inferiore di un terzo al “giusto prezzo” o a quello risultante da precedenti locazioni.
FOCUS
È importante verificare lo stato di occupazione e valutare la qualificazione giuridica del possesso dell’immobile all’asta, in quanto da ciò derivano una serie di conseguenze, prima fra tutte la variazione del prezzo di stima e la redditività del cespite.
Dalla data di deposito del decreto di trasferimento, consegue immediatamente l’effetto traslativo della proprietà del bene e dei relativi frutti, per cui da tale momento l’aggiudicatario ha diritto di riscuotere dal conduttore i canoni di locazione.