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Art. 1117. Parti comuni dell’edificio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio
necessarie all’uso comune;
2) i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la
lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri
simili servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che
servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le
cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli
impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il
riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali
di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
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Art. 1117. Parti comuni dell’edificio.
Sono oggetto di proprietà
comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche
se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal
titolo:
1) tutte le parti
dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge
l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i
tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a
parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria,
incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti
destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le
installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come
gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi
centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia
elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la
ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al
punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli
condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza,
salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche
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Art. 1120.
Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili
all’uso o al godimento anche di un solo condomino
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Art. 1120.
Innovazioni.
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
I condomini, con la
maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre
le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad
oggetto:
1) le opere e gli interventi
volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli
impianti;
2) le opere e gli interventi
previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del
consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a
servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di
energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche,
solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che
conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del
lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l’installazione di
impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo,
e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad
esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare
la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne
uso secondo il loro diritto.
L’amministratore è tenuto a
convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo
condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente
comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e
delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza,
l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a
fornire le necessarie integrazioni
Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla
stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro
architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili
all’uso o al godimento anche di un solo condomino
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Art. 1122-bis.
Impianti non centralizzati
di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
Le installazioni di impianti
non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a
qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo,
e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze
sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e
alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il
decoro architettonico dell’edificio, salvo quanto previsto in materia di reti
pubbliche.
È consentita l’installazione
di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al
servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra
idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale
dell’interessato.
Qualora si rendano
necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà
comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le
modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la
maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione
o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del
decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli
impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a
ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni,
salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di
condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può
altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato,
di idonea garanzia per i danni eventuali.
L’accesso alle unità
immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario
per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad
autorizzazione gli impianti destinati alle
singole unità abitative.
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Art. 1124.
Manutenzione e ricostruzione delle scale.
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani
a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione
del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in
misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte
o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
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Art. 1124.
Manutenzione e sostituzione
delle scale e degli ascensori
Le scale e gli ascensori
sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui
servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del
valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà esclusivamente in
misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo
Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione
del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte
o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
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Art. 1129.
Nomina e revoca dell’amministratore.
Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un
amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità
giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L’amministratore dura in carica un anno e può essere revocato in ogni
tempo dall’assemblea.
Può altresì essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di
ciascun condomino, oltre che nel caso previsto dall’ultimo comma
dell’articolo 1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione,
ovvero se vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità.
La nomina e la cessazione per qualunque causa dell’amministratore
dall’ufficio sono annotate in apposito registro.
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Art. 1129.
Nomina, revoca ed obblighi
dell’amministratore
Quando i condomini sono più
di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è
fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o
dell’amministratore dimissionario.
Contestualmente all’accettazione
della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i
propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di
società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i
registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le
ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può
prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa,
copia da lui firmata.
L’assemblea può subordinare
la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza
individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del
mandato.
L’amministratore è tenuto
altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico
l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere
inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato
contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia
coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per
l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una
dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni
previste dal periodo precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al
condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa
l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche
telefonici, dell’amministratore.
In mancanza
dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso
comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità
e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe
a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato
a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da
terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su
uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio;
ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere
visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica
Alla cessazione
dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la
documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini
e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli
interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato
dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa
delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura
dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi
dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del
presente codice.
L’incarico di amministratore
ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea
convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del
nuovo amministratore.
La revoca
dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con
la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal
regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità
giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto
comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in
caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità
fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell’undicesimo
comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea
per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In
caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può
rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda,
il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio
che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre,
gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione
dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto
rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo
amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di
provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni
dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed
utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo
modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del
condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri
condomini;
5) l’aver acconsentito, per
un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei
registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata
promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al
condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente
esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli
obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o
inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente
articolo;
In caso di revoca da parte
dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore
revocato.
L’amministratore, all’atto
dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente,
a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso
per l’attività svolta.
Per quanto non disciplinato
dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del
capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si
applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica,
realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o
con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni,
nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza
scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale
pubblica».
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Art. 1130
Attribuzioni
dell’amministratore
L’amministratore, oltre a
quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge,
deve:
1) eseguire le deliberazioni
dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale
di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di
condominio;
2) disciplinare l’uso delle
cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne
sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi
ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti
comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti
conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti
fiscali;
6) curare la tenuta del
registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli
proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di
godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i
dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata
all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore,
in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede
con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro
di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta,
l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il
costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del
registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca
dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali
delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni
dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai
condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca
dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della
nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli
estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di
contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da
quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale
registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la
documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con
i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del
condominio;
9) fornire al condomino che
ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli
oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto
condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa
approvazione entro centottanta giorni
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Art. 1131.
Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea,
l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in
giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le
parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti
dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita
dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio
notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed
è tenuto al risarcimento dei danni.
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Art. 1131.
Rappresentanza.
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo 1130 o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea,
l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in
giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi.
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Numero Protocolo Interno : 87/2012
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ISSN 2385-1376
