la presenza di abusi non impedisce la vendita coattiva del bene
Pubblicato il da Avv. Giorgia Viola
Testo massima
Il nostro ordinamento consente al creditore di vendere e all’aggiudicatario di acquistare in sede esecutiva concorsuale o individuale un immobile che presenti in tutto o in parte abusi. Tale disposizione deroga a quanto previsto dal DPR 380/2002, che vieta gli atti di trasferimento di immobili abusivi realizzati senza concessione edilizia, statuendo che gli atti sono nulli e non possono essere stipulati, ove dagli stessi non risultino, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Il divieto di trasferire immobili che presentano in tutto o in parte abusi non si applica, invece, alle vendite esecutive immobiliari, in quanto, in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n.47, nel caso di sanabilità degli abusi, l’aggiudicatario è rimesso nei termini per la presentazione della domanda della concessione in sanatoria. La verifica della presenza e della sanabilità degli abusi è compito del consulente tecnico d’ufficio, che deve verificare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l’esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità e, in caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistica-edilizia, descrivere dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del DPR 6 giugno 2001, n.380 e 40, comma 6° della L. 28 febbraio1985 n.47. Nel caso in cui l’abuso non sia sanabile, l’immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova e l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi, il cui costo è decurtato dal prezzo di stima. Viceversa, se l’immobile si trovi nelle condizioni previste per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario è rimesso in termini e deve procedere al deposito della relativa domanda. La richiesta deve essere presentata per gli immobili costruiti senza licenza edilizia ovvero in difformità dalla stessa, in presenza di autorizzazione annullata, decaduta o divenuta inefficace, ovvero per la quale sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa e ancora nelle aree sottoposte a vincolo. In tale ultimo caso la concessione può essere rilasciata solo dopo il parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso. Il deposito della domanda deve avvenire entro centoventi giorni dall’emissione del decreto di trasferimento, così come disposto dal DL 23 aprile 1985 n. 146 e dai successivi interventi legislativi che hanno lasciato fermo tale termine. Sulla decorrenza del termine si segnala che il TAR Basilicata con sentenza del 19 giugno 2001, n. 604, ha statuito che i centoventi giorni decorrono dalla data della notificazione del decreto di trasferimento. Del medesimo orientamento, il TAR Lazio, che con sentenza del 14 febbraio 2007, n. 1366, ha statuito che il termine decorre dal momento in cui, per effetto del trasferimento, il nuovo proprietario sia stato posto concretamente in grado di prendere conoscenza degli eventuali abusi edilizi da sanare e predisporre la documentazione necessaria. In sintesi, dunque, alla luce delle disposizioni normative attualmente vigenti, è opportuno – prima della partecipazione all’asta – esaminare attentamente la perizia (cd. CTU) per verificare se l’immobile presenta in tutto o in parte abusi ed in caso positivo la sanabilità dei predetti e – dopo l’aggiudicazione attivarsi prontamente alla presentazione della domanda di concessione in sanatoria per non rischiare di incorrere in alcun tipo di decadenza e perdere così la possibilità di condonare eventuali abusi presenti nell’immobile. Avv. Giorgia ViolaTesto del provvedimento