LA LOCAZIONE, SUCCESSIVA ALL’IPOTECA È INOPPONIBILE ANCHE SE CON DATA ANTERIORE AL PIGNORAMENTO
Pubblicato il da Avv. Antonio De Simone
Che accade se l’immobile sottoposto ad esecuzione era stato locato prima dell’inizio della procedura? Il contratto è opponibile ai creditori?
La fattispecie è regolata in via generale dall’art. 2923, 1 comma c.c. il quale prevede che le locazioni immobiliari aventi data certa anteriore al pignoramento sono opponibili al creditore procedente.
La norma tuttavia non sembra considerare l’ipotesi in cui l’immobile, al momento della locazione, fosse già gravato da ipoteca, circostanza che ha fatto registrare oscillanti orientamenti giurisprudenziali.
Ad arricchire il dibattito è intervenuta una recente ordinanza del 5 giugno 2017, emessa dal Tribunale di Salerno, in persona del Dott. Alessandro Brancaccio.
Il Giudice salernitano ha chiarito che non è irrilevante la natura dei crediti azionati nelle procedure esecutive, affermando che il contratto di locazione, anche se con data certa anteriore al pignoramento, è sempre inopponibile al creditore ipotecario, purché l’ipoteca sia stata iscritta in data anteriore alla locazione.
L’ordinanza ha espresso i seguenti principi:
Il contratto di locazione non è opponibile al creditore ipotecario, atteso che non costituisce titolo idoneo ad occupare beni immobili sottoposti ad esecuzione forzata.
Nei casi in cui il procedimento esecutivo sia stato incardinato in virtù di un credito assistito da garanzia reale sul cespite staggito, non trova applicazione l’art. 2923, comma 1. c.c., ai sensi del quale le locazioni sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, atteso che quando l’espropriazione immobiliare viene incardinata per escutere un’ipoteca iscritta prima della costituzione di un diritto personale di godimento, quest’ultimo è inopponibile al creditore pignorante.
Il potere del creditore pignorante di far subastare il bene ipotecato come libero legittima l’emanazione e l’esecuzione dell’ordine di rilascio in danno del titolare di un diritto personale di godimento non opponibile.
Ad opinione del Giudice salernitano, in particolare, a prevalere rispetto alla previsione di cui all’ art 2923, 1 comma c.c. è il disposto dell’art. 2812, comma 1, c.c. che, sancendo espressamente l’inopponibilità al creditore ipotecario dei diritti reali parziari costituiti sull’immobile successivamente all’iscrizione dell’ipoteca, risulta applicabile anche ai diritti personali di godimento, atteso che gli stessi rappresentano situazioni giuridiche soggettive più circoscritte, alle quali, di conseguenza, l’ordinamento non può riservare una protezione maggiore di quella attribuita ai titolari dei diritti di servitù, usufrutto, uso e abitazione.
La decisione contribuisce a chiarire una tematica assai dibattuta in giurisprudenza.