IPOTECA NON RILEVATA: il notaio è tenuto alla cancellazione della formalità pregiudizievole dell’immobile compravenduto
Pubblicato il da Avv. Brunella Caniglia - aggiornato il
Nel caso in cui il notaio rogante non adempia all’obbligazione di verificare l’esistenza di iscrizioni ipotecarie relative all’immobile compravenduto, dichiarando come libero un bene che risulta invece gravato da ipoteca, il risarcimento del danno conseguente può essere disposto anche in forma specifica, mediante condanna del medesimo notaio alla cancellazione della formalità non rilevata, a condizione che sia possibile ottenere il consenso del creditore e che l’incombente non sia eccessivamente gravoso, avuto riguardo sia alla natura dell’attività occorrente allo scopo sia all’entità della somma da pagare in rapporto all’ammontare del danno.
Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, VI sez. civ. – 3, Pres. De Stefano – Rel. Iannello, con l’ordinanza n. 1270 del 21 gennaio 2020.
IL CASO
L’acquirente di un immobile, rassicurato dal venditore circa la libertà da oneri, vincoli e pesi di qualsiasi natura dello stesso, aveva convenuto in giudizio il venditore ed il notaio rogante in quanto aveva successivamente scoperto che sull’immobile gravava un’ipoteca iscritta da una società. In primo grado, erano stati condannati in solido notaio e venditore, rigettando però la condanna di entrambi i convenuti anche a provvedere alla cancellazione dell’ipoteca.
La Corte territoriale, invece, aveva poi condannato solo il venditore a provvedere alla cancellazione, a sua cura e spese, dell’ipoteca.
L’acquirente ha interposto ricorso per Cassazione, per sentir condannare anche il notaio alla cancellazione dell’ipoteca e alla restituzione dei compensi percepiti.
LA DECISIONE
La Suprema Corte ha accolto il motivo di ricorso sul punto, rilevando che i giudici di secondo grado non hanno tenuto conto del principio sopra enunciato. Le condizioni richieste per disporre la responsabilità del notaio in forma specifica sono la possibilità di ottenere il consenso del creditore e la non eccessiva onerosità dell’incombente.
Questa regola di giudizio, applicata dalla Corte territoriale, per la Cassazione non trova alcun fondamento nel sistema, atteso che la condanna al risarcimento in forma specifica non presuppone affatto che la prestazione da compiere a tal fine (ossia per ripristinare la situazione che si sarebbe avuta senza l’illecito) fosse posta già ad oggetto dell’obbligo contrattuale inadempiuto, essendo agevole rilevare che se così fosse tale forma di risarcimento non sarebbe mai percorribile in ipotesi di responsabilità extracontrattuale (laddove essa è invece prevista, per la collocazione dell’art. 2058 c.c., proprio in materia di responsabilità extracontrattuale, ed è ritenuta applicabile al risarcimento del danno da illecito contrattuale ritenendosi che, al di là di detta collocazione codicistica, essa rappresenti rimedio generale alternativo al risarcimento per equivalente pecuniario e dunque applicabile, ove ne ricorrano le condizioni per così dire intrinseche, ogni qual volta vi sia un danno da risarcire, indipendentemente dalla natura contrattuale o extracontrattuale del fatto illecito che lo ha causato).
Per ulteriori approfondimenti si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in Rivista:
RESPONSABILITÀ NOTAIO – USI CIVICI – MUTUO FONDIARIO – SUSSISTENZA
IL P.U. DEVE SEMPRE VERIFICARE L’ESISTENZA DI TUTTI I VINCOLI PREGIUDIZIEVOLI SULL’IMMOBILE OFFERTO IN GARANZIA
Sentenza | Tribunale di Napoli, Giudice Francesco Graziano | 16.09.2019 | n.8118
RESPONSABILITÀ NOTAIO: SUSSISTE QUANDO VI È IPOTECA NON CANCELLATA DI CUI LA PARTE VENDITRICE HA AFFERMATO CHE GRAVAVA SOLO FORMALMENTE
IL PUBBLICO UFFICIALE DEVE ACCERTARE L’EFFETTIVA ESTINZIONE DEL DEBITO
Sentenza | Tribunale di Roma, Sez. XIII, Giudice Alberto Cisterna | 08.07.2019 | n.14401
RESPONSABILITA’ DEL NOTAIO: SUSSISTE NEL CASO IN CUI IL BENE È GRAVATO DA IPOTECA GIUDIZIALE
E’ INVECE ESCLUSA QUALORA LE PARTI LO ABBIANO ESPRESSAMENTE ESONERATO SALVO CHE LA PARTE NON DIMOSTRI LA CONOSCENZA DEL GRAVAME PREGIUDIZIEVOLE
Ordinanza | Cassazione civile, Sez. IV civ., Pres. Frasca – Rel. Cirillo | 24.05.2019 | n.14169