ASTE IMMOBILIARI: LA RELAZIONE DI STIMA NON SI ESAURISCE NELLA MERA VALUTAZIONE DELL’IMMOBILE
Pubblicato il da Avv. Antonio De Simone
Nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, ruolo assolutamente centrale assume la perizia di stima elaborata dal professionista nominato dal Giudice dell’Esecuzione.
La stessa costituisce, infatti, il principale strumento di informazione, tanto per gli organi della procedura esecutiva, quanto per ogni soggetto interessato all’acquisto del bene, ed in particolare per l’aggiudicatario.
La sua funzione non si esaurisce soltanto nella mera valutazione dell’immobile. La perizia è infatti destinata ad essere riprodotta dal professionista delegato nell’avviso di vendita e successivamente nel decreto di trasferimento, ragione per la quale deve necessariamente contenere una completa ed esaustiva descrizione del bene stimato e valutato, rappresentando l’unico strumento idoneo all’attuale e futura circolazione del bene.
Le modifiche legislative intervenute negli ultimi anni hanno valorizzato il ruolo dell’esperto estimatore, attesa l’importanza delle informazioni che questi è tenuto a veicolare mediante la relazione peritale, dal contenuto più che mai articolato.
È stato il decreto legge n.83/2015, convertito in legge n. 132/2015 ad incidere profondamente sul contenuto della perizia, attraverso la modifica dell’art. 173 delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, il quale prevede che l’esperto deve:
-procedere all’identificazione dell’immobile, comprensiva dei confini e dati catastali, e a descriverlo sommariamente;
-indicare lo stato di possesso e, se occupato da terzi, il titolo legittimante il possesso;
-riscontrare l’esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico;
-verificare la regolarità edilizia e urbanistica del bene e l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001 e gli eventuali costi della stessa ovvero la verifica sull’eventuale presentazione delle istanze di condono se presentata dal precedente proprietario e gli eventuali costi da corrispondere; ed in ogni caso la verifica della possibilità di conseguire il titolo in sanatoria;
-indicare l’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione su eventuali spese già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia.
La novella normativa consente sempre più una partecipazione “informata” alle vendite giudiziarie. Per qualsiasi interessato diviene fondamentale leggere con attenzione la relazione peritale, eventualmente con l’ausilio di un professionista per i casi più complessi.
FOCUS
La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Inoltre, se l’asta immobiliare è pubblicizzata su siti internet dedicati, la stessa può essere consultata anche online, insieme all’avviso di vendita.