AFFITTO D’AZIENDA: l’affittuario di fatto non gode del diritto di prelazione all’acquisto
Pubblicato il da Dott.ssa Sara Del Grosso
Testo massima
In tema di affitto d’azienda, il diritto di prelazione all’acquisto di cui all’art. 3, comma 4, legge 23 luglio 1991, n. 223, esercitabile dall’affittuario nell’ipotesi in cui il concedente sia assoggettato a procedura concorsuale, non è applicabile in caso di cessazione del contratto di affitto, anche se l’affittuario sia rimasto nella materiale detenzione dell’azienda, attesa la mancanza di un titolo giuridico a base della gestione che, in assenza dello stesso, rimane una situazione di mero fatto. Questo il principio espresso dalla Corte di Cassazione, Sezione Prima, Pres. Forte Rel. Di Virgilio, con la sentenza n. 7753, depositata in data 16.04.2015. Nel caso di specie, la società s.r.l. proponeva reclamo avverso il decreto di trasferimento del complesso industriale in favore di altra società, rivendicando il diritto di prelazione legale all’acquisto del ramo d’azienda condotto in affitto in virtù di contratto intercorso con la fallita ex art. 3, L. n. 223 del 1991, e scaduto nel 2003. Il Tribunale, riportandosi all’art. 26 l.f., nella formulazione ante riforma, rigettava il reclamo, rilevando che “il contratto d’affitto era cessato il 31.8.2003 e che la formulazione della norma attribuisce il diritto di prelazione esclusivamente all’ affittuario, così richiedendo la sussistenza di detta qualità nel momento di esercizio del diritto, da intendersi la data di determinazione definitiva del prezzo di vendita del bene, indipendentemente dalla circostanza di mero fatto, che l’ azienda possa essere rimasta, dopo la cessazione del titolo giuridico, nella materiale detenzione dell’ affittuario”. Avverso questa decisione, la reclamante proponeva ricorso per cassazione, contestando la falsa applicazione della Legge n. 223 del 1991, articolo 3, comma 4, ed evidenziando la violazione della ratio legis del predetto provvedimento legislativo, tesa a favorire l’imprenditore che a titolo di affitto abbia assunto la gestione, anche parziale, di aziende appartenenti ad imprese assoggettate alle procedure di concordato preventivo, evitando il tal modo il ricorso alla cassa integrazione guadagni. Gli Ermellini, nel giudicare infondato il ricorso, hanno affermato il principio di diritto secondo cui, in materia di affitto d’azienda, il presupposto necessario affinché possa essere esercitato il diritto di prelazione all’acquisto ex art. 3, L. 223/1991, risultando il concedente sottoposto a procedura concorsuale, è che sussista la qualità di affittuario, di diritto e non solo di fatto, al momento della definitiva determinazione del prezzo di vendita. Invero, la qualità de jure di affittuario non sussiste qualora il contratto di affitto sia cessato, pur se l’affittuario sia rimasto nella materiale detenzione dell’ azienda. In conclusione, la Cassazione ha ritenuto che “la formulazione letterale della norma non consente di ritenere la spettanza del diritto a chi non abbia più la gestione dell’azienda, e soprattutto non può ritenersi l’attribuibilità del diritto a chi non possa più vantare un titolo giuridico a base della gestione, ma solo una situazione di mero fatto”. Per le ragioni innanzi esposte, la Cassazione ha rigettato il ricorso nei confronti del Fallimento, con condanna della ricorrente alla rifusione delle spese di lite.Testo del provvedimento