ABF USURA: finanziamento ipotecario SAL non censito tra i mutui

Pubblicato il 3 Novembre 2015 da Avv. Marco Eduardo Acampora

Testo massima

Il finanziamento a stati di avanzamento lavori (cd. SAL), caratterizzato da un’erogazione collegata appunto allo stato di avanzamento dei lavori per cui è concesso, è particolarmente utilizzato in relazione ai lavori di ristrutturazione e riqualificazione edilizia dell’immobile ipotecato.
Tale finanziamento, benchè connesso nella forma del mutuo ipotecario fondiario, ai sensi dell’art.38 della legge 385 del 1993, non è rilevato e censito nella categoria dei mutui, bensi in quella rubricata “altri finanziamenti”, che comporta l’applicazione di un tasso di interesse più alto rispetto ad un normale mutuo ipotecario.
Il maggiore interesse applicato serve a compensare il rischio che assume l’intermediario per il caso che l’insolvenza intervenga prima dell’ultimazione dei lavori, e prima quindi che l’immobile ipotecato assuma un valore apprezzabile per il creditore.
La verifica del tasso soglia in relazione a tale fattispecie di finanziamento, dunque, non può prescindere dal maggiore interesse legittimamente praticato. Questi sono i principi espressi dal Collegio ABF di Napoli, Pres. Marinari Rel. Guizzi, nella decisione n. 4456, del 03.06.2015. Nel caso al vaglio del Collegio, è accaduto che un cliente si era rivolto all’ABF, sostenendo di aver stipulato un contratto di mutuo ipotecario a tasso variabile,per l’importo di 400.000, da erogarsi in più tranche, in relazione allo stato di avanzamento dei lavori di ristrutturazione e riqualificazione edilizia previsti per l’immobile ipotecato (la prima, di euro 200.000,00, contestualmente alla stipula del contratto, e le successive in funzione dell’avanzamento dei predetti lavori). Il regolamento negoziale obbligava il mututario a rimborsare il finanziamento in 120 rate mensili, comprensive di sorta capitale ed interessi, a decorrere dalla fine del periodo di preammortamento della durata di 25 mesi, con pagamento di rate composte da soli interessi. Successivamente il cliente dopo aver ricevuto le prime due erogazioni decideva di estinguere anticipatamente il finanziamento. In relazione a tale fattispecie contrattuale, il cliente contestava l’usurarietà del tasso di interesse applicato, deducendo il superamento del tasso soglia sulla base del confronto del tasso contrattuale pattuito con quello previsto per i mutui ipotecari, invocando la conseguente nullità della relativa clausola contrattuale. Il Collegio, con una succinta motivazione, ha respinto il ricorso, precisando la correttezza dell’operato dell’intemediario in quanto, come noto, il tasso soglia di riferimento per ogni tipologia di operazione è stabilito dalla Banca d’Italia in base alle Istruzioni di rilevazione e su tali parametri di riferimento si opera il confronto per valutare se gli interessi in concreto pattuiti abbiano natura usuraria. Riconducendo tali principi al caso di specie, e tenuto conto della peculiarità dell’operazione (finanziamento a SAL) e della conseguente maggiorazione del tasso applicato (in relazione ai diversi rischi gravanti sulla banca), la decisione in commento ha chiarito che “la tesi avanzata dalla società muove da un equivoco di fondo, ossia che la categoria di operazioni da assumere come parametro di riferimento per valutare se gli interessi in concreto pattuiti abbiano natura usuraria debba essere genericamente quella dei mutui ipotecari a tasso variabile”.

Testo del provvedimento