MUTUO FONDIARIO: in caso di garanzie integrative, non si applica il limite dell’80% relativo al valore
Pubblicato il da Avv. Paola Serpe
Segnalata dall’Avv. Ernesto Giardino del foro di Cosenza
LA MASSIMA
La nullità del contratto di finanziamento per il superamento del limite disposto dall’art. 38, 2° comma TUB, pari all’80% non può essere pronunciata ove nel contratto vi siano garanzie integrative offerte dal cliente, essendo previsto che il limite di finanziabilità può essere elevato fino al 100 per cento del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.
Questo il principio espresso dal Tribunale di Cosenza in persona del Giudice Magaro Beatrice con la sentenza n. 1200 del 22.05.2018.
IL CONTESTO NORMATIVO
ART. 38 TULB (NOZIONE DI CREDITO FONDIARIO)
- Il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili.
- La Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti.
COMUNICATO DELLA BANCA D’ITALIA, PUBBLICATO NELLA GAZZETTA UFFICIALE N.76 DEL APRILE 2005
BANCA D’ITALIA
COMUNICATO Garanzie integrative per il credito fondiario
Le Istruzioni di vigilanza in materia di credito fondiario (Titolo V, Cap. 1, sez. II) stabiliscono che le banche possono concedere finanziamenti della specie per un ammontare massimo pari all’80 per cento del valore dei beni immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale limite di finanziabilità può essere elevato fino al 100 per cento in presenza di garanzie integrative offerte dal cliente. Le medesime istruzioni identificano espressamente alcune tipologie di garanzie integrative utilizzabili a tale fine (1), riservando alla Banca d’Italia la possibilità di indicarne di ulteriori (2).
In argomento sono pervenuti alcuni quesiti concernenti in particolare:
- a) le caratteristiche minime che le garanzie integrative devono possedere per poter incrementare al 100% il limite di finanziabilità;
- b) la possibilità di estendere il novero delle garanzie integrative anche a quelle che non sono offerte dal cliente (ad esempio, contratto della banca con una compagnia assicurativa a garanzia dell’eventuale inadempimento del mutuatario).
Sotto il profilo a), le garanzie integrative devono consentire alle banche finanziatrici un effettivo beneficio in termini di contenimento del rischio di credito, con conseguente possibilità di ridurre il livello di copertura della garanzia ipotecaria.
A tale fine, si fa presente che le garanzie devono presentare i requisiti previsti dall’attuale normativa di vigilanza sul coefficiente di solvibilità (Titolo IV, Capitolo 2, sez. II, paragrafo 2.4) nonché quelle indicate nella nuova normativa prudenziale internazionale.
Alla luce di tali disposizioni, le garanzie devono: essere direttamente riferibili alla singola operazione di finanziamento; coprire esplicitamente le perdite derivanti dal mancato pagamento del debitore per la quota fissata contrattualmente; prevedere che il loro utilizzo non sia in alcun modo condizionato contrattualmente al verificarsi di eventi diversi dall’inadempimento del debitore; non essere revocabili dal garante; essere escutibili tempestivamente e a «prima richiesta». Non sono pertanto idonee le garanzie integrative che prevedono il pagamento alla banca solo al termine delle procedure esecutive (quindi dopo la vendita dell’immobile) o che consentono al garante di opporre il beneficio della preventiva escussione del debitore (3).
Relativamente al punto b), avuta presente l’esigenza che la garanzia consenta un’effettiva riduzione del rischio di credito, si significa che, al fine di elevare l’ammontare dei finanziamenti di credito fondiario al 100% del valore degli immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, potranno essere ritenute idonee anche le garanzie che non sono offerte dal cliente, purché presentino le caratteristiche di cui al punto a).
Le nuove disposizioni saranno pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
IL CASO
Una SOCIETA’ SRL e SOCI convenivano in giudizio una BANCA, con la quale avevano un rapporto di conto corrente ordinario, nonché un mutuo fondiario stipulato in data 13.02.06, al fine di accertare il superamento del tasso previsto dalla legge antiusura per entrambi i contratti e dichiarare, conseguentemente, non dovuti gli interessi e la inefficacia e/o nullità delle fideiussioni prestate, chiedendo altresì di accertare, per il mutuo fondiario il superamento del limite disposto dall’art. 38, 2° comma TUB.
La BANCA si costituiva in giudizio e contestava le pretese attoree chiedendo il rigetto della domanda eccependone l’infondatezza e chiedeva in via riconvenzionale, la condanna degli istanti, al pagamento del saldo del conto corrente.
Il Tribunale rilevava che non sussisteva la nullità del contratto di mutuo per il superamento del limite di finanziabilità, atteso che nel contratto erano state rilasciate fideiussioni da parte di terzi per cui, come previsto dal comunicato della BANCA D’ITALIA (cfr. GU n.76 APRILE 2005), era possibile derogare al limite dell’80% previsto dall’art. 38 TULB con possibilità per la banca di elevare il finanziamento fino al 100% del valore degli immobili ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi.
Per tali ragioni il Tribunale rigettava la domanda attorea, con condanna al pagamento delle spese di lite e accoglieva la domanda riconvenzionale proposta dalla Banca per altra ragione di credito.
Per ulteriori approfondimenti in materia, si rinvia ai seguenti contributi pubblicati in rivista:
MUTUO FONDIARIO: È ESCLUSA NULLITÀ PER VIOLAZIONE LIMITE FINANZIABILITÀ EX ART. 38, CO. 2 TUB
LA PRONUNCIA CHIARISCE GLI ERRORI DELLA DECISIONE CORTE DI CASSAZIONE DEL 13.07.2017 N. 17352
Ordinanza | Tribunale di Vicenza, Dott. Giulio Borella | 25.10.2017 |
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ (80% VALORE IMMOBILE IPOTECATO) NON COMPORTA NULLITÀ.
IL FINANZIAMENTO SI PUÒ CONVERTIRE IN MUTUO IPOTECARIO ORDINARIO.
Sentenza | Cassazione civile, sez. I, Rel. Didone – Rel. Terrusi | 13.07.2017 | n.17352
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ NON COMPORTA ALCUNA NULLITÀ
L’ART. 38 T.U.B. NON È UNA NORMA IMPERATIVA
Sentenza | Tribunale di Benevento, Dott. Pietro Vinetti | 05.08.2016 | n.19
MUTUO FONDIARIO: IL SUPERAMENTO DEL LIMITE DI FINANZIABILITÀ DELL’80% DEL VALORE DEI BENI IPOTECATI NON COMPORTA LA NULLITÀ DEL CONTRATTO
L’ART. 38, COMMA 2, T.U.B. HA LO SCOPO DI TUTELARE LE BANCHE EVITANDO CHE ASSUMANO ESPOSIZIONI FINANZIARIE SENZA ADEGUATE GARANZIE
Ordinanza | Tribunale di Nuoro, Pres. Massera – Rel. Longu | 17.05.2016 |
MUTUO FONDIARIO: LA VIOLAZIONE DEL LIMITE DI FINANZIABILITA’ NON COSTITUISCE CAUSA DI NULLITA’ DEL CONTRATTO
IN CASO DI VIOLAZIONE DEL LIMITE EX ART.38 TUB NON SI APPLICA LA NULLITÀ RELATIVA EX ARTT.117 E 127 TUB
Sentenza | Cassazione civile, prima sezione | 28.11.2013 | n.26672
NOTE
(1) Le garanzie integrative possono essere costituite da: fideiussioni bancarie, polizze fideiussorie di compagnie di assicurazione, garanzia rilasciata da fondi pubblici di garanzia o da consorzi e cooperative di garanzia fidi, cessioni di crediti verso lo Stato, cessioni di annualità o di contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, pegno su titoli di Stato.
(2) Il rispetto del limite di finanziabilità rileva anche nell’ambito della normativa prudenziale, in quanto rappresenta una delle condizioni previste dalle Istruzioni di vigilanza per l’attribuzione della migliore ponderazione del 50% alle operazioni di credito garantite da ipoteca su immobili residenziali (cfr. Titolo IV, Cap. 2, sez. II, paragrafo 3.1).
(3) Può essere invece considerata coerente con il requisito della tempestività una modalità di escussione della garanzia integrativa che preveda un pagamento in acconto dopo un periodo definito (comunque non superiore a due anni) dal primo mancato pagamento del debitore e che preveda, al termine delle procedure esecutive, un conguaglio sulla base di quanto effettivamente è stato recuperato dalla banca.