Vendita all’asta di un immobile dato in affitto
Pubblicato il da Avv. Walter Giacomo Caturano
L’art. 1599 del codice civile stabilisce che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa. Si tratta di una norma di carattere eccezionale, volta a tutelare la posizione del conduttore, allorché un nuovo soggetto subentri nella titolarità dei diritti reali sull’immobile. In caso di vendita forzata, la disciplina non cambia. Ed invero, l’aggiudicatario dell’immobile sarà tenuto a rispettare la locazione se il contratto ha data certa anteriore al pignoramento. La data “certa” è conferita dalla registrazione del contratto presso l’Agenzia delle entrate ovvero, in caso di locazione “ultranovennale”, dalla trascrizione nei Registri immobiliari. Solo con l’emissione del decreto di trasferimento, il contratto di locazione produce i propri effetti nei confronti dell’aggiudicatario, che ha acquisito la qualità di locatore e che pertanto ha diritto ad esigere i canoni di locazione.
Va riservata una particolare attenzione ai contratti di locazione a rinnovo automatico, conclusi anteriormente al pignoramento, in quanto soggetti ad una diversa disciplina, a seconda che si tratti di immobile ad uso industriale o abitativo, a canone “libero”, “vincolato” o “convenzionato”. In tal caso è bene che gli interessati all’acquisto verifichino quanto riportato nell’avviso di vendita e nella perizia di stima, allo scopo di individuare la corretta normativa applicabile.
Infatti, al fine di scongiurare “sorprese” successive all’acquisto del bene locato, è opportuno individuare se è prevista la facoltà di disdetta ovvero ricorra un’ipotesi di rinnovo automatico. Sempre in tema di rapporti tra esecuzione forzata e locazione, poi, la nuova formulazione dell’art. 560 del codice di procedura civile, al comma 7, stabilisce che “al debitore è fatto divieto di dare in locazione l’immobile pignorato se non è autorizzato dal giudice dell’esecuzione”. Quindi, al di fuori dei casi in cui il contratto di locazione abbia data certa anteriore al pignoramento, qualora l’immobile non sia abitato dal debitore, il giudice può autorizzare il custode a continuare a mantenere efficace una locazione già in corso ovvero a stipulare un contratto di locazione “funzionale” alla procedura. Le locazioni stipulate nel corso di una procedura esecutiva hanno solitamente una durata limitata alla pendenza della stessa, laddove concluse dal custode come forma di “amministrazione processuale” dell’immobile e le relative rendite sono acquisite all’attivo della procedura, formando parte del ricavato da distribuire.
In ogni caso, all’aggiudicatario è concessa la possibilità di agire in giudizio nei confronti del conduttore, al fine di invocare la tutela di cui all’art. 2923, co. 3, del codice civile, allorché il contratto di locazione, pur astrattamente opponibile in quanto avente data certa e/o trascritto in data anteriore al pignoramento, preveda un canone inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni. In tal caso, la norma citata prevede che l’acquirente “non è tenuto a rispettare la locazione”. Si tratta dell’ipotesi di “canone vile”, per la cui determinazione possono trarsi elementi dalle valutazioni di mercato, dai valori OMI dell’Agenzia delle Entrate, nonché facendo ricorso a presunzioni o a parametri quali l’equo canone o quelli ricavabili dalla legge n. 431 del 1998.
FOCUS
Al di là delle ipotesi in cui il contratto di locazione sia opponibile per effetto della data certa o della trascrizione anteriore al pignoramento, la locazione del bene pignorato deve essere sempre autorizzata dal giudice dell’esecuzione, nell’ambito del suo potere discrezionale. Tale autorizzazione rende la locazione opponibile ai creditori esecutanti e all’aggiudicatario, oltre che al debitore in caso di estinzione del processo e la stessa sarà concessa purché non arrechi pregiudizio al creditore pignorante e ai creditori intervenuti nell’esecuzione e comunque non pregiudichi la possibilità di un’utile vendita